香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準則，是十分必要的。

　　香港房屋管理的公共契約

　　隨著樓宇、屋村的興建，一個屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動、各種關(guān)系之交錯，客觀上需要共同遵守的行為準則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運而生。從20世紀70年代起，香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

　　公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關(guān)法律、法令為依據(jù)，在法律上對簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

　　1.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

　�。�1）業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益。一般包括：

　　a、獨立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益；

　　b、全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉；

　　c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設(shè)施；

　　d、對大廈的各項管理決策擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票；

　　e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動時，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見及指導(dǎo)，以確保并無誤解公共契約內(nèi)容；

　　f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

　�。�2）業(yè)主的義務(wù)和責任：

　　a、業(yè)主在行使上述權(quán)利時，須遵守公共契約的規(guī)定；

　　b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負責其名下應(yīng)分擔的管理費及其他基金款項；

　　c、業(yè)主須負責維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設(shè)施；

　　d、業(yè)主須繳交其名下單位應(yīng)當繳付的稅項、差餉等；

　　e、業(yè)主占用其名下的單位時，須遵守大廈公共契約的規(guī)定；

　　f、業(yè)主須遵守業(yè)主會或管理人員所訂立的“住戶守則”。

　　（3）約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

　　a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴建、拆除任何建筑物；

　　b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)備；

　　c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進行任何足以妨礙或侵擾其他住戶的事項；

　　d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設(shè)施；

　　e、不得在樓宇內(nèi)進行任何足以引致樓宇所投購保險失效，或引致保費增加的事情；

　　f、不得經(jīng)營大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營公寓、舞廳、殯儀業(yè)等；

　　g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

　　2.關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)利和責任。

　　香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會。管理委員會負責樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營。除特別規(guī)定外，一般委員會有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)。總的來講，管理委員會有下列權(quán)利、職責及義務(wù)：

　　（1）征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項。

　�。�2）擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂設(shè)施之使用、經(jīng)營及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

　�。�3）以該委員會名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施，向聲譽良好的保險公司投保及投購火險、公共責任保險與管理及保養(yǎng)人員之傭主責任保險，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險生效而須繳付的保險費。投保項目及投保額將由委員會全權(quán)決定。由投保上述大廈之火險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

　�。�4）安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

　�。�5）維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風(fēng)設(shè)備，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功能良好。

　�。�6）保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

　�。�7）維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)（包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物）、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時更換任何需要替換之部分。

　�。�8）每隔若干合理時間所需加漆、粉飾或修補時，及在任何政府部門提出要求時，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當之材料修補。

　�。�9）更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

　�。�10）維修該屋村內(nèi)公用設(shè)施及保持其功用良好。

　�。�11）維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。

　�。�12）防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會不時厘定的拖車費和停車費。

　�。�13）拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費用。

　　（14）委托一名律師，授權(quán)其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件。

　　（15）防止任何人士未經(jīng)委員會許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

　�。�16）防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時，采取索取行動。

　�。�17）防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設(shè)備、器具。

　�。�18）保養(yǎng)、修復(fù)草坪及道路等設(shè)施。

　�。�19）繳付該委員會根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費用。

　�。�20）支付公用水、電費用、管理員工薪金和各類管理費用。

　　（21）向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之業(yè)主責任保證金。

　�。�22）依照該委員會指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔之該屋村管理、保養(yǎng)費用及開支。

　�。�23）將該委員會因履行本契約之職責所支付一切開支及所收取的一切款項正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

　　（24）代表所有業(yè)主進行與政府或任何公用事業(yè)機構(gòu)或其他有關(guān)機構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。

　　（25）代表所有業(yè)主訂立契約，聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

　�。�26）確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時，采取行動，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關(guān)費用。

　�。�27）在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

　　（28）處理其他一切合理而有關(guān)該屋村管理之雜務(wù)。