業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

　　1.成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng)；對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問(wèn)題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)。《條例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”例如，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

　　2.業(yè)主大會(huì)的籌備

　�。�1）成立業(yè)主大會(huì)籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公

　　有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　�。�2）業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

　�、俅_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　�、趨⒄照�府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

　�、鄞_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　�、艽_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　�、葑龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　�。�3）籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

　　①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

　�、诠�告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；

　�、鄞_認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)；

　　④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

　　3.業(yè)主大會(huì)的成立

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容：

　�。�1）報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況；

　�。�2）宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。�3）宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果；

　�。�4）投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；

　�。�5）宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

　　《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”