物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作

　　（1）確定戰(zhàn)略

　　大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產組合是不切實際而且不經濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當前資產組合的質量，但如果能嚴格精確地定義資產組合的相關屬性，就可以有效縮短調整期。眾所周知，物業(yè)資產是非流動的且一般是不可分的，而且把已經確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風險。與此同時，投資者還需要有應對機遇的愿望和能力，因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。

　　每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調研結果的適應性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產管理人員及時了解市場行情。目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎上，都可以用來對物業(yè)資產的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標進行監(jiān)測。

　　（2）確定標準

　　資產投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

　　盡管投資者的目標是建立一個“完美”的資產組合，并通過投資者或其顧問確定的投資規(guī)模、地點和物業(yè)類型來形成，但這更多的是一個目標而不是一種現(xiàn)實。簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風險也較大。

　　（3）構建信息基礎

　　提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。

　　對搜集到的信息，應當進行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

　　（4）決策分析

　　決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復雜，投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。

　　（5）進行資產組合

　　資產組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險。這種理論的假設是投資者是理性的，愿意在可以接受的風險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里。”

　　在一定收益水平上具有最小風險的資產組合被認為是有效的，代表這種資產組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權平均數(shù)，投資在不同資產上的數(shù)量可以被用來作為權重。各個組成部分在一定的收益水平上的風險被組合起來測度資產組合內部的相關系數(shù)。

　　在合適的選擇下，整體風險應該盡可能低。換句話說，資產組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，因為當風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內，尋求相關系數(shù)為負的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

　　對于任何投資來說，實施這種理論都有一定的困難，特別是對在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進一步來說，這種投資的很大部分是根據(jù)對未來的預測來確定租金水平的，可能對租金水平和未來的空置水平存在錯誤預期，這都將影響到整體的收益水平。