1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對(duì)管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算），最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬(wàn)m2左右，建筑面積為22萬(wàn)m2，可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18.5萬(wàn)m2，當(dāng)?shù)赝��?lèi)同質(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場(chǎng)參考價(jià)格在3.2~3.6元/ m2之間。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10%的報(bào)價(jià)將作為無(wú)效處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/ m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為3.30元/ m2.

2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。采用這種費(fèi)用測(cè)算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測(cè)算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方在此價(jià)格的基礎(chǔ)上制訂方案。再根據(jù)方案進(jìn)行評(píng)比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測(cè)算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。

在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中，費(fèi)用測(cè)算有時(shí)需要將上述兩種測(cè)算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4.5萬(wàn)m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目，其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積外600 m2，計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4.2萬(wàn)m2.招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過(guò)3元/ m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足，收費(fèi)方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬(wàn)元/年，物業(yè)租賃收入為18~21萬(wàn)元/年，合計(jì)收入約為144~147萬(wàn)元，而通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/ m2，管理成本為128.1萬(wàn)元/年，即投標(biāo)企業(yè)在3元/ m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定盈利的空間，根據(jù)投標(biāo)策略確定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2.9元/ m2.