福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法

　　榕房綜[1998]230號

　　第一條　為規(guī)范個人購買住房貸款抵押行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展，深化住房制度改革，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，特制定本辦法。

　　第二條　凡在福州市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)個人為購買住房（商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房等）向金融機(jī)構(gòu)或住房資金管理中心申請貸款抵押的，適用本辦法。

　　第三條　福州市房地產(chǎn)管理局是本市個人購買住房貸款抵押登記機(jī)關(guān)（以下簡稱登記機(jī)關(guān)）。

　　第四條　本辦法所稱個人購買住房貸款抵押是指購房人在支付首期購房款后，由金融機(jī)構(gòu)或住房資金管理中心代其支付剩余的購房款，而將所購住房（期房或現(xiàn)金）抵押給金融機(jī)構(gòu)或住戶資金管理中心（以下統(tǒng)稱抵押權(quán)人）作為償還貸款擔(dān)保的行為。

　　第五條　申請購買住房抵押登記符合下列條件：

　　1．期房抵押：以預(yù)售商品房抵押的，該房已取得《商品房預(yù)售許可證》，且《商品房預(yù)售合同》已在登記機(jī)關(guān)登記備案；以經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房抵押的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得銷售資格，且購房人資格已經(jīng)市房改辦審定；

　　2．房抵押：房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收，且設(shè)定抵押權(quán)的住房已辦理預(yù)先登記；

　　3．購房人已支付首期購房款；

　　4．抵押雙方已簽定《個人購買住房抵押貸款合同》。

　　第六條　有下列情形之一的不能設(shè)定個人購買住房抵押：

　　1．房已設(shè)定在建工程抵押或該住房占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人未同意銷售、再抵押的；

　　2．開發(fā)企業(yè)被依法吊銷商品房預(yù)售許可證或銷售資格的；

　　3．商品房預(yù)售或銷售合同已依法注銷的；

　　4．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權(quán)利的；

　　5．法律法規(guī)規(guī)定不能抵押的其他情況。

　　第七條　申請現(xiàn)房抵押登記須提交如下證件資料：

　　1．《商品房銷售合同》；

　　2．購房證明書；

　　3．全部購房款發(fā)票；

　　4．貸款合同；

　　5．《個人住房貸款抵押合同》；

　　6．登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必須提交的其它證件資料。

　　第八條　現(xiàn)房抵押在抵押登記的同時辦理購房人房屋產(chǎn)權(quán)登記。登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)證及產(chǎn)權(quán)檔案上進(jìn)行抵押登記，向抵押權(quán)人發(fā)放其他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　第九條　申請期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同；2．已付購房款發(fā)票及預(yù)售款監(jiān)管銀行進(jìn)帳單；3．開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函；4．其余同第七條4、5、6項(xiàng)。

　　登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售合同備案登記。

　　第十條　期房抵押在房屋竣工驗(yàn)收并預(yù)先登記后，須在一個月內(nèi)變更為現(xiàn)房抵押登記。登記辦法同第七、八條現(xiàn)房抵押登記。

　　第十一條　已設(shè)定在建工程抵押、且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉(zhuǎn)為個人購買住房貸款抵押的，由原抵押權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、購房人及個人購買住房抵押權(quán)人四方簽定協(xié)議，按上述規(guī)定辦理個人住房抵押登記。

　　第十二條　抵押期間，抵押人及開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行住房銷售、預(yù)售合同，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自變更或解除銷售、預(yù)售合同的，該行為無效。

　　第十三條　現(xiàn)房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得對抵押物進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)性變動，或?qū)⒃摰盅何镛D(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處置該抵押物。

　　第十四條　商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房期房抵押期間，開發(fā)企業(yè)對抵押合同承擔(dān)相應(yīng)保證責(zé)任，保證函須上備如下內(nèi)容：1．本保證內(nèi)容不可撤銷；2．須嚴(yán)格履行預(yù)售合同，保證按時交付質(zhì)量合格住房；3．竣工驗(yàn)收后及時辦理預(yù)先登記，及時辦理抵押物過戶手續(xù)；4．交房時需同時通知抵押人和抵押權(quán)人；5．未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不得為抵押人辦理抵押物轉(zhuǎn)讓、過戶等手續(xù)；6．抵押人不履行合同時，開發(fā)企業(yè)承諾代為還款或按抵押人已付購房款全額回購，并優(yōu)先支付抵押權(quán)人；7．開發(fā)企業(yè)保證期限不得在購房人取得房屋所有權(quán)證前終止。

　　第十五條　開發(fā)企業(yè)履行保證責(zé)任代為還款或回購后，有權(quán)向抵押人追償；開發(fā)企業(yè)拒不履行保證責(zé)任的，抵押權(quán)人可依法起訴。

　　第十六條　保證期間，開發(fā)企業(yè)發(fā)生兼并、改組的、由其繼承人承擔(dān)保證責(zé)任；開發(fā)企業(yè)將該工程轉(zhuǎn)讓予他人開發(fā)的，由受讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任。

　　第十七條　經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人可將抵押物轉(zhuǎn)讓，并在登記機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)后進(jìn)行相應(yīng)抵押變更手續(xù)，抵押關(guān)系隨之轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第十八條　抵押期間，經(jīng)事先書面通知抵押人及開發(fā)企業(yè)，抵押權(quán)人可將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓予其它金融機(jī)構(gòu)，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但應(yīng)辦理抵押權(quán)人變更登記。

　　第十九條　抵押期限屆滿，抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個月內(nèi)至登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷登記。

　　登記機(jī)關(guān)受理作出注銷登記后，抵押關(guān)系終止。

　　第二十條　抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，若抵押物仍為期房，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)不可撤銷保證函要求其回購、暫緩交房或交付予抵押權(quán)人；若抵押物為現(xiàn)房，可要求抵押人限期騰空。抵押權(quán)人可依法采取下列方式行使抵押權(quán)：1．拍賣。2．開發(fā)企業(yè)回購。3．折價。4．變賣。

　　采取3、4項(xiàng)方式行使抵押權(quán)，當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議的，須委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行評估。

　　處分抵押物所得金融中扣除處分費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)后的剩余金額，用于清償?shù)盅簷?quán)貸款本息及支付違約金等，余額返還抵押人；不足清償?shù)模�抵押�?quán)人有權(quán)繼續(xù)向抵押人追償。

　　第二十一條　市轄八縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十二條　本辦法由福州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十三條　本辦法自頒布之日起施行。

　　一九九八年十一月十八日