自治區(qū)人民政府關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知

　　寧政發(fā)[2002]56號

　　各市、縣（區(qū)）人民政府，自治區(qū)政府各部門、直屬機構：

　　為全面貫徹落實建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知》（建住房[2002]123號》，切實做好我區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，嚴肅查處擾亂房地產市場的違法、違規(guī)行為，保證房地產市場健康有序的發(fā)展，現就我區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作通知如下：

　　一、加強領導，提高認識，統(tǒng)一思想

　　近年來，隨著經濟社會的發(fā)展，在住房制度改革及其相關政策的推動下，全區(qū)住宅與房地產業(yè)進入了一個全新的發(fā)展時期。住房消費全面啟動，房地產市場日趨活躍，對改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，帶動相關產業(yè)發(fā)展，拉動全區(qū)經濟增長作出了很大貢獻。但是，由于相關法律法規(guī)還不夠健全，市場監(jiān)管工作尚處在不斷調整和完善過程中，房地產市場不規(guī)范問題還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，消費者反映強烈。對此，各市、縣人民政府及有關部門必須高度重視，要從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局出發(fā)，從實踐“三個代表”重要思想的高度，充分認識整頓和規(guī)范房地產市場對于保護消費者權益和消費積極性，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，繁榮社會主義市場經濟，提高人民生活質量的重要意義，增強做好這項工作的責任感和急迫感。

　　整頓和規(guī)范我區(qū)房地產市場秩序工作，必須堅持深化改革與加強法制并舉的指導思想，標本兼治，重在治本。為了加強領導，切實做好整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，自治區(qū)人民政府成立了自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作領導小組，主要負責對整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作的監(jiān)督、指導、協(xié)調和重大案件的督查查處。自治區(qū)各有關部門要按照職責分工，各司其職，密切配合。各市、縣也要成立相應的組織機構，負責本地的整頓和規(guī)范房地產市場秩序的工作。

　　二、突出工作重點，加大打擊力度，依法查處違法違規(guī)行為

　　各市、縣要結合實際，針對當前房地產市場存在的主要問題，突出工作重點，加大查處力度。對影響惡劣，后果嚴重的大案、要案，要依法從嚴懲處。

　　（一）依法查處開發(fā)建設中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：在集體土地上從事房地產開發(fā)經營；擅自變更規(guī)劃設計方案，侵害購房人合法權益；未取得施工許可證或者開工報告擅自施工；未取得預售許可證擅自預售商品房；一房多售；未取得開發(fā)資質和超越資質等級開發(fā)建設；抽逃注冊資本（金），無營業(yè)執(zhí)照或者超范圍從事房地產開發(fā)經營等行為；未按規(guī)定進行竣工綜合驗收或將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用；不按規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及不按保證書承諾內容承擔保修責任；未按合同約定支付土地出讓金；嚴重拖欠工程款；房地產開發(fā)項目資本金達不到規(guī)定標準；未按規(guī)定向房地產開發(fā)主管部門報送《房地產開發(fā)項目手冊》，并拒不整改；按國家規(guī)定應當實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理；有明示或暗示勘察、設計施工監(jiān)理單位違反強制性標準，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構配件、設備；工程質量低劣或者發(fā)生重大質量事故；房地產開發(fā)項目用地未經批準或未經批準擅自改變房地產項目用地用途；非法轉讓房地產開發(fā)項目用地。

　　（二）依法查處商品房銷售面積“短斤缺兩”行為

　　查處重點：將不應分攤的公共面積進行分攤；將分攤的公共面積再次出租或出售；商品房預售時違規(guī)進行面積計算；房地產開發(fā)企業(yè)與房地產面積測繪機構聯合，在面積計算中弄虛作假；不按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定處理面積糾紛；在合同中不按規(guī)定標明套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　（三）依法查處違法廣告行為

　　查處重點：不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產廣告；未取得商品房預售許可證的廣告或盜用其他項目預售許可證進行廣告宣傳；發(fā)布虛假廣告或廣告中含有虛假內容；向購房者的承諾與實際情況不符或無法兌現的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境和配套設施、物業(yè)管理等內容的違法違規(guī)廣告；廣告內容不規(guī)范，未按規(guī)定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號，使用《房地產廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語，未按規(guī)定的要求明示價格、面積等內容的；銷售商品房時設置的樣板房與實際交付的房屋質量、設備、裝修不相一致；未辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續(xù)而擅自開發(fā)建設的房地產項目的廣告；工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未辦理房地產項目建設有關手續(xù)或手續(xù)不全的廣告。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幏康禺a中介活動中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：發(fā)布不實信息，利用假信息騙取“看房費”；派人假冒房主，串通真房主以假出租、假出售等方式騙取中介費；與意圖非法轉租或以低價租買房屋的當事人串通一氣，促成地下交易；迎合委托方要求，出具不實的房地產估價報告；利用執(zhí)行業(yè)務之便，索賄、受賄或者收取委托合同之外的費用；未取得房地產中介服務資格，擅自從事房地產中介業(yè)務或未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業(yè)務；偽造、涂改、轉讓房地產中介注冊證、資格證；未按有關規(guī)定完成脫鉤改制的房地產估價機構；違反規(guī)定亂收費的；房地產中介機構人員在兩個以上房地產中介機構執(zhí)業(yè)。

　　（五）依法查處合同訂立和履行中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：簽定商品房買賣合同時，不按規(guī)定出示有關法規(guī)或示范文本；合同未包含法律法規(guī)規(guī)定內容；隱瞞事實真相，誤導購房者，簽訂有損購房人合法權益的合同；房地產企業(yè)、中介機構不履行合同約定的義務；未使用《商品房買賣合同示范文本》的；未在規(guī)定時限內通知買賣人因規(guī)劃、設計調整導致商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的；未將《商品住宅質量保證書》保修內容及參加“放心房”活動承諾內容納入合同的；未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的。

　�。�六）依法查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為

　　查處重點：未按合同約定的內容和標準提供服務；亂收費或服務與收費質價不符；處理問題和矛盾態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；管理不到位，侵犯業(yè)主合法權益的。

　　三、加強法制建設，提高經營者依法經營和消費者自我保護意識

　　各市、縣有關部門要集中一段時間，對所有從事房地產開發(fā)經營、房地產中介服務和物業(yè)管理的企業(yè)進行全面培訓，提高房地產企業(yè)依法經營、守法誠信意識和自覺性。要針對房地產市場出現的帶有一定普遍性的主要問題，制定切實有效的管理措施，不斷健全市場規(guī)則，進一步完善監(jiān)管機制。要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度，依法保護自身的合法權益。

　　四、整頓和規(guī)范房地產市場秩序方法步驟

　　整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作，采取全面自查與重點檢查相結合，自查自糾與查處違法、違規(guī)案件相結合，集中檢查與群眾監(jiān)督相結合的方法進行，全區(qū)統(tǒng)一部署，分步實施。

　�。ㄒ唬�學習動員階段（8月1日至8月15日）。要通過召開動員會、座談會、開辟專欄等形式，組織有關管理部門工作人員、房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構、物業(yè)管理企業(yè)，認真學習整頓和規(guī)范房地產市場秩序的有關規(guī)定、法律法規(guī)。廣泛宣傳整頓和規(guī)范房地產市場的意義、查處重點和擬采取的措施，曝光嚴重違法違規(guī)的典型案例，使消費者提高維權意識，使整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作家喻戶曉。在統(tǒng)一思想、提高認識的基礎上，相關企業(yè)對照存在的重點問題填報有關整頓和規(guī)范房地產市場自查報告表。

　�。ǘ�）審查核實階段（8月15日至9月15日）。各市、縣人民政府及其有關部門，要在企業(yè)自查報告的基礎上，分別對企業(yè)自查和群眾舉報的案例進行審查核實。對已經核實的案例，要提出處理意見。對重大案件要專題上報。

　�。ㄈ�）處理糾正階段（9月15日至9月30日）。各市、縣對審查核實的案例，進行集中處理糾正，并對處理的結果寫出報告，報送自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序領導小組辦公室。前三階段工作完成后，各市、縣人民政府要責成有關部門，在規(guī)定的時間內報告本地整頓和規(guī)范房地產市場秩序情況。自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序領導小組要組織力量，對各市、縣的整頓工作進行督查。對隱瞞不報或不如實申報、不按照規(guī)定時限糾正處理的、群眾反映強烈的問題，要依照有關規(guī)定的法律、法規(guī)嚴肅查處。

　　五、整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作要求

　　整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作涉及計劃、財政、土地、規(guī)劃、工商、物價、建設、房地產等多個部門，不僅要查處開發(fā)、建設、經營和物業(yè)管理單位的違法違規(guī)行為，而且要查處管理部門和管理人員管理不到位、監(jiān)管不力以及失察、失職和瀆職行為，工作難度較大，任務艱巨。

　�。ㄒ唬└魇�、縣要迅速對整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作進行全面部署，認真組織實施。要將各項工作分解落實到具體單位，確定責任目標，全力推進，在規(guī)定的期限內完成各項任務。對工作抓的不力，猶豫觀望，不堅持原則，以及對發(fā)現的問題不能及時處理或未能按照規(guī)定時限完成任務的，要追究主要領導和分管領導的責任，給予通報批評直至紀律處分。

　�。ǘ�）各級政府有關職能部門要切實履行職責，堅持原則，密切協(xié)作，相互支持，齊抓共管，及時掌握工作進展情況，認真研究解決出現的問題，互通情況，加強督促檢查，加大監(jiān)督查處力度，推動工作向深入發(fā)展。

　�。ㄈ�）各級監(jiān)察部門要進一步加強對行政行為的監(jiān)督，要建立切實可行的行政責任追究制度，按照“誰審批，誰負責”的原則，對違反審批程序，越權、越級審批的，由上級機關追究有關責任人和主管領導的行政責任。對國家機關工作人員在房地產市場管理中監(jiān)管不力、街私舞弊、玩忽職守的，要依法做出嚴肅處理。

　�。ㄋ模└骷壵�府及其職能部門要主動適應轉變政府職能的要求，減少行政審批，加強監(jiān)督，全面清理房地產開發(fā)、銷售管理環(huán)節(jié)的各種審批。按規(guī)定保留的行政審批，要實行政務公開，規(guī)范操作，簡化程序，明確責任。

　�。ㄎ澹┳⒅氐湫桶咐�剖析，及時總結經驗。各市、縣要對典型案例進行深入剖析，及時發(fā)現管理中存在的問題，提出今后改進的意見，制定相應的政策措施。

　　全區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序工作結束后，自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產市場秩序領導小組要進行全面總結，以確保收到實效。

　　寧夏回族自治區(qū)人民政府

　　二○○二年七月三十日