2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價師各科目的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同，是指“有/無”的差別，而不是“好壞/優(yōu)劣”、“新/舊”差別。(這些差異在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理)

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

③帶有其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)(如入學(xué)指標、戶口指標、設(shè)立了地役權(quán)等)。

④房地產(chǎn)的實物范圍不同(有無停車位、有無裝修等)。

對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍：

房地產(chǎn)價格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(剝離法)

如果是估價對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，在比較法求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值，就可得到估價對象的價值。

含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價格=不含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格+房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(還原法)

對帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍——“不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)范圍”

不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格

=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務(wù)和其他負擔價值(剝離法)

如估價對象帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔，在比較法求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價值減去債務(wù)和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。

對房地產(chǎn)的實物范圍不同，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍(還原)，扣除可比實例多出的實物范圍(剝離)，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。