2019房地產估價師《理論與方法》考點九：假設開發(fā)法概述，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《理論與方法》考點九：假設開發(fā)法概述，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產估價師《理論與方法》考點九：假設開發(fā)法概述

　　第一節(jié)假設開發(fā)法概述

　　1.假設開發(fā)法的含義

　　根據估價對象預期開發(fā)完成后的價值,來求取估價對象價值或價格的方法。它是求得估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。

　　將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現到價值時點后相減，得到估價對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法;

　　將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤,得到估價對象價值或價格的方法，稱為靜態(tài)分析法。

　　本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益(從靜態(tài)分析法來看，具體為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額，簡稱剩余開發(fā)價值)為導向來求取房地產的價值或價格。

　　具體為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤后的余額。

　　2.假設開發(fā)法的理論依據(熟悉)

　　理論依據——預期原理和地租原理 (一次性的剩余價格)

　　表現形式——評估新開發(fā)房地產價值的成本法的倒算法

　　假設開發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

　　成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值。

　　假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。

　　起點和終點(已知和未知)是相反的

　　3.假設開發(fā)法適用的估價對象 (掌握)

　　適用對象，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力 并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產。

　　具體包括：可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產。

　　不適合采用假設開發(fā)法的項目：應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件不明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法估價;如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設在估價報告中特別提示。

　　除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目分析。

　　假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的區(qū)別：

　　在選取有關參數和測算有關數值時，假設開發(fā)法站在一個典型的投資者的立場上(公允的、客觀的)，而房地產開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　假設開發(fā)法在投資分析中提供的三種數值：

　?、贉y算待開發(fā)房地產的最高價格，可用于參與招標或者拍賣，競投政府出讓地時作為最高報價

　　②測算房地產開發(fā)項目的預期利潤，每種報價，會對應一個預期利潤

　　③測算房地產開發(fā)中可能的最高費用

　　4.假設開發(fā)法估價需要具備的條件 (掌握)

　　假設開發(fā)法測算可靠程度的兩個關鍵預測(兩要點)

　?、偈欠窀鶕康禺a估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式。

　　②是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　外部條件——假設開發(fā)法運用需要良好的社會經濟環(huán)境(三方面)

　　①統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)

　　②明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策

　　③全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫

　　5.假設開發(fā)法估價的操作步驟(熟悉)

　　8個步驟：

　?、龠x擇具體估價方法;

　?、谶x擇估價前提;

　?、圻x取最佳開發(fā)經營方式;

　　④測算后續(xù)開發(fā)經營期;

　?、轀y算后續(xù)開發(fā)的必要開支;

　?、逌y算開發(fā)完成后的價值;

　　⑦確定折現率或測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤;

　?、嘤嬎汩_發(fā)價值。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>