2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　按權(quán)益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點(diǎn))

　　(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等。

　　(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如以房改成本價(jià)購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)村村民住宅等。

　　干凈的含義：產(chǎn)權(quán)完整，沒有瑕疵。

　　(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。

　　共有與單獨(dú)所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：

　?、偬幏止灿械姆康禺a(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　?、诎捶莨灿腥丝梢赞D(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。

　?、軐?duì)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

　　(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)(現(xiàn)在的提法是“共有產(chǎn)權(quán)”)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。現(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房補(bǔ)足到房改成本價(jià)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。

　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)。

　　(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。

　　(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。

　　發(fā)包人違約逾期未支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，或申請(qǐng)依法拍賣。折價(jià)款或拍賣款，承包人優(yōu)先受償。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。(為保護(hù)建筑市場(chǎng)秩序)

　　承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗商品房買受人。(為保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序)

　　建筑工程價(jià)款不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。(這部分損失可以找發(fā)包人索賠)

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

　　已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　(12)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

　　(13)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

　　(14)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)：未超期的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑、超期的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。

　　(15)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)。

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

　　(17)地役權(quán)。

　　(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。

　　(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)包含無形資產(chǎn)在內(nèi)，有時(shí)不包含無形資產(chǎn)，或者將其中的無形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。