2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　房地產(chǎn)價格影響因素-土地實物因素

　　1.土地面積

　　面積過小而不利于利用的土地，單價較低。但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值。

　　面積過大，單價也可能較低。因為總價高減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地可利用土地面積可能較少，因為需要配套提供基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

　　土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋)

　　如，某地區(qū)房地產(chǎn)市場普遍接受高層樓房，則該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，較大面積土地的單價高。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，也有一定的影響。

　　形狀不規(guī)則的土地價格一般低。為改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。

　　3.地形、地勢

　　地面的高低起伏、平坦程度，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)價格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要(商業(yè)街道兩側(cè)是否能建綠化帶有爭議)。

　　4.地質(zhì)

　　地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　對城市建設(shè)用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價的影響較大。

　　對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。

　　地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價高;相反，則地價低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況(武漢的毒地事件)、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　熟地價格高于生地價格;“七通一平”地價>“五通一平”地價>“三通一平”地價。