2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網特別整理了《房地產理論與方法》科目第六章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　直接資本化法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)點：

　　①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;

　?、谫Y本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;

　?、塾嬎氵^程較簡單。

　　缺點：

　　但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。