2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第四章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運用

　　(1)法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。

　　不得抵押的財產(chǎn)范圍：土地所有權、集體土地使用權(法律允許的除外)、各類公益設施、產(chǎn)權不明或者有爭議的財產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監(jiān)管的財產(chǎn)、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法限制的房地產(chǎn)(查封、扣留、監(jiān)管或其他形式)，空置3年以上的商品房。

　　(2)法律法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。違法違章建筑物抵押無效。

　　(3)不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。

　　出讓土地轉讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權證書;投資總額的25%以上、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設用地條件;形成房屋的要有房屋所有權證書。

　　共有房地產(chǎn)需要其他共有人書面同意，才能作為以抵押為估價目的的估價對象。

　　(4)評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額。再次抵押價值

　　(5)評估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個月內(nèi)的抵押價值，扣除法定優(yōu)先受償款時，應首先扣除拖欠工程款(但不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失)。

　　法定優(yōu)先受償權>抵押權>其他債權。

　　(6)評估劃撥地房地產(chǎn)的抵押價值的，抵押價值不應包含劃撥地轉出讓地時應繳納的土地使用權出讓金。

　　劃撥土地使用權拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。