2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　凈收益=(潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入)-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

　　◆相關(guān)概念：凈收益、潛在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用，是指維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營業(yè)的必要支出。包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。——特點(diǎn)：出租人承擔(dān)。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別(四個(gè)不包括)——重要考點(diǎn)。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用不包含：

　　1)對(duì)于已抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額。(如何理解：貸款與否，不影響房地產(chǎn)整體的正常運(yùn)營收益。另外，償還方式是可選擇的，這會(huì)使得評(píng)估結(jié)果受償還方式影響，不客觀。)

　　稅前現(xiàn)金流量是凈收益減去抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評(píng)估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價(jià)值。

　　2)不包含折舊(不包括建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷，但包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。——長壽命項(xiàng)目折舊不包含，短壽命項(xiàng)目折舊包含)

　　◆重置提撥款是運(yùn)營費(fèi)用中的項(xiàng)目。是指在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)，為定期更換(需要一次性支付)經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用;或者在未來持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用。

　　◆根據(jù)設(shè)備的價(jià)值，作為更新時(shí)點(diǎn)的終值，求平時(shí)各期的年金，這個(gè)計(jì)算出來的年金，就是重置提拔款。

　　(償債基金系數(shù))

　　3)不包含改擴(kuò)建費(fèi)用——改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價(jià)值，所以不在運(yùn)營費(fèi)用里。

　　4)不包含所得稅——與特定業(yè)主的經(jīng)營狀況直接相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。

　　評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，需要扣所得稅。