【提問(wèn)】你好老師 我想問(wèn)一下租約期內(nèi)的凈收益按租約合同的租金計(jì)算 租約期外的用市場(chǎng)租金計(jì)算，對(duì)這個(gè)收益期限怎么確定？租約期外的凈收益還用折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)嗎 請(qǐng)老師舉個(gè)例子說(shuō)明一下怎么計(jì)算行嗎

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　收益期就是房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用期限。

　　比如說(shuō)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后還有20年的收益年限，前五年是有租約的，以后15年沒(méi)有租約，那么把有租約部分和無(wú)租約部分的收益額都折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，加和得到的就是房地產(chǎn)價(jià)值。

　　【追問(wèn)】5年的租約是不是不用折現(xiàn)了 用凈收益每年不變的公式 15年的凈收益是不是要折現(xiàn)5年到估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢？

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　都要折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　5年的租約，運(yùn)用凈收益每年不變的普通年金現(xiàn)值公式，求的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值；

　　后15年的凈收益不是折到5年那個(gè)時(shí)點(diǎn)，而是要折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　【追問(wèn)】折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年數(shù)是多少呢 5年后按市場(chǎng)租金的折現(xiàn)年數(shù)是5年嗎？先算5年后15年按市場(chǎng)租金的現(xiàn)值再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)折5年對(duì)嗎 有沒(méi)有具體的案例能參考一下 我有點(diǎn)不明白

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　看估價(jià)時(shí)點(diǎn)定在什么時(shí)間。

　　舉例，一房產(chǎn)，收益期限共20年，已簽租約5年（2013年1月1日至2017年12月30日），每年租金10萬(wàn)元，另15年收益期預(yù)測(cè)市場(chǎng)租金9萬(wàn)元。運(yùn)用收益法求該房產(chǎn)在2013年1月1日的價(jià)值。（假設(shè)折現(xiàn)率10%，不考慮其他因素），計(jì)算如下:

　　10/10%【1-1/（1+10%）^5】+9/10%【1-1/（1+10%）^15】*【1/（1+10%）^5】

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

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