房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華:2010年試題求解
【提問】根據(jù)收益法計(jì)算公式,對(duì)于土地凈收益每年不變的情形,報(bào)酬率越高,土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。( )
老師:這道題應(yīng)該如何修正??
【回答】學(xué)員yaorui498524873,您好!您的問題答復(fù)如下:
根據(jù)收益法計(jì)算公式,對(duì)于土地凈收益每年不變的情形,報(bào)酬率越高,土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。( )為什么錯(cuò)
您拿個(gè)數(shù)值套用一下1、假設(shè)收益額為100,折現(xiàn)率為5%,2、假設(shè)收益額為100,折現(xiàn)率為30%
那么:
1、無限年限的土地使用權(quán)價(jià)值為100/5%=2000 2、無限年限的土地使用權(quán)價(jià)值為100/30%=333.3333
假設(shè)30年的土地使用權(quán)期限1、P=100×(P/A,5%,30)=1537.245103 2、P=100×(P/A,30%,30)=333.2061067
您看一下當(dāng)折現(xiàn)率為30%時(shí),土地使用權(quán)30年的時(shí)候就接近無限年限了,而當(dāng)5%時(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到無限年限的土地使用權(quán)價(jià)格
所以正確說法是:根據(jù)收益法計(jì)算公式,對(duì)于土地凈收益每年不變的情形,報(bào)酬率越高,土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越快
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
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