2016年房地產(chǎn)估價(jià)師的備考工作正在進(jìn)行，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二特性，且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它，因此實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作步驟。估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，有利于加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象；可以核實(shí)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況；可以親身感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物的優(yōu)劣；可以了解估價(jià)對(duì)象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況；可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)特征。

估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；

2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；

3.應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

當(dāng)因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘。如果有上述情況導(dǎo)致無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。

為了全面、高效完成實(shí)地查勘，需要制作詳細(xì)、容易操作的《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄表》。不同類型估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，其查看的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，實(shí)地査勘記錄表內(nèi)容會(huì)相應(yīng)不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價(jià)對(duì)象實(shí)地査勘內(nèi)容進(jìn)行介紹。

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對(duì)象位置、四至、樓盤名稱；

（2）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層；

（3）估價(jià)對(duì)象通風(fēng)、采光、噪聲狀況；

（4）估價(jià)對(duì)象周邊景觀及配套設(shè)施狀況；

（5）估價(jià)對(duì)象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等；

（6）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（7）估價(jià)對(duì)象設(shè)施及管理狀況；

（8）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況；

（9）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對(duì)象位置、四至；

（2）估價(jià)對(duì)象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室；

（3）估價(jià)對(duì)象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等；

（4）估價(jià)對(duì)象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等；

（5）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等；

（6）估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施；

（7）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（8）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況；

（9）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況；

（10）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對(duì)象位置、四至、名稱；

（2）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率；

（3）估價(jià)對(duì)象占地面積、容積率；

（4）估價(jià)對(duì)象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等；

（5）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度；

（6）估價(jià)對(duì)象工業(yè)集聚度；

（7）估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況；

（8）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（9）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施狀況；

（10）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況；

（11）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。

（四）在建工程實(shí)地查勘記錄

1.在建工程實(shí)地查勘內(nèi)容

在建工程實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

（1）估價(jià)對(duì)象名稱、位置、四至；

（2）估價(jià)對(duì)象建筑面積、用地面積；

（3）估價(jià)對(duì)象規(guī)劃許可證、施工許可證、設(shè)計(jì)單位、施工單位；

（4）估價(jià)對(duì)象開工日期、預(yù)計(jì)完成時(shí)間；

（5）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù)；

（6）估價(jià)對(duì)象實(shí)際進(jìn)度；

（7）估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)繁華度；

（8）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度；

（9）估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況；

（10）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。