房估知識(shí)點(diǎn)：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異，對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取"主干"部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指"有"與"無(wú)"的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間"好壞"或"優(yōu)劣"、"新舊"的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是進(jìn)行"有無(wú)對(duì)比"，并消除由此造成的價(jià)格差異。

財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：①含有非房地產(chǎn)成分。②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。③房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。

統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到"純粹"的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值

（估價(jià)對(duì)象）（可比實(shí)例）

如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可以得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

在帶有債權(quán)債務(wù)關(guān)系時(shí)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理；

不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)

記憶竅門(mén)：

估價(jià)對(duì)象不含非房地產(chǎn)成分，不含債權(quán)債務(wù)，而可比實(shí)例含，則采用"剝離"法，用減法；

估價(jià)對(duì)象含非房地產(chǎn)成分，含債權(quán)債務(wù)，而可比實(shí)例不含，則采用"還原"法，用加法。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！