2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

瑕疵請求規(guī)則

（一）瑕疵請求權(quán)的含義

瑕疵請求權(quán)，是指競買人在參與競買前或參與競買時(shí)，有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷，如果該缺陷因他人的過錯被隱蔽了，成為買受人時(shí)可以為所受到的欺騙和損失主張權(quán)利。

瑕疵泛指拍賣標(biāo)的內(nèi)在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷。

瑕疵請求權(quán)是買受人的權(quán)利。委托人和拍賣人負(fù)有告知的義務(wù)。

（二）瑕疵請求權(quán)規(guī)則的原理

（1）過錯責(zé)任理論

過錯是行為人主觀存在故意或過失。故意是較為明顯的主觀過錯，如委托人、拍賣人明知拍賣標(biāo)的有瑕疵，卻有意向競買人隱瞞；過失是較為隱晦的主觀過錯，它是在主觀上對于行為人的較高要求，如委托人、拍賣人應(yīng)知拍賣標(biāo)的有瑕疵，卻由于疏忽而沒有告知競買人。

（2）擔(dān)保責(zé)任理論

委托人和拍賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保其出售的拍賣標(biāo)的不存在應(yīng)當(dāng)告知而未告知的瑕疵。

（三）瑕疵請求權(quán)的障礙

當(dāng)出現(xiàn)下列情形時(shí)，買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙。

（1）委托人、拍賣人無過錯?？梢詫硅Υ谜埱髾?quán)。

（2）買受人過錯。疏忽、誤解、不當(dāng)行為。買受人的不當(dāng)行為可能導(dǎo)致瑕疵產(chǎn)生，如毀損、污染拍賣標(biāo)的等。

（3）聲明不保證。聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（四）瑕疵請求規(guī)則的效力范圍

瑕疵請求權(quán)主要是針對拍賣人和委托人的，必須收回拍品并賠償損失。除有對抗瑕疵請求權(quán)的正當(dāng)理由。

1.誰知曉，誰負(fù)責(zé)

（1）委托人的責(zé)任

委托人必須受瑕疵請求規(guī)則的制約。委托人對告知與瑕疵負(fù)最終的責(zé)任。委托人是第一位的告知義務(wù)。

（2）拍賣人的責(zé)任

拍賣人的責(zé)任并不以委托人的告知為前提，即使委托人未向拍賣人告知瑕疵，拍賣人依然在下述兩個(gè)層次上負(fù)責(zé)：其一，拍賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道。委托人不知或不應(yīng)知，不能證明拍賣人不知或不應(yīng)知，拍賣人作為代理人有獨(dú)立的行為能力，其是否已知或應(yīng)知，應(yīng)視具體情況而定。其二，拍賣人先行負(fù)責(zé)。

2.拍賣人先行負(fù)責(zé)

只要拍賣標(biāo)的確實(shí)存在應(yīng)告知未告知的瑕疵，則無論該責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)，均由拍賣人先行負(fù)責(zé)。拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，向委托人追償應(yīng)由委托人承擔(dān)的責(zé)任。