黑建房[2002]27號(hào)

　　二○○二年九月十一日

　　第一章 總 則

　　第一條 目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)招投標(biāo)雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實(shí)際情況制定本辦法。

　　第二條 適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條 基本原則。物業(yè)招投標(biāo)，應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　第四條 管理部門。省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法實(shí)施。

　　各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法具體實(shí)施。

　　第二章 招 標(biāo)

　　第五條 招標(biāo)項(xiàng)目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：

　�。ㄒ唬┮粋�(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的新建物業(yè)；

　　（二）已成立業(yè)主委員會(huì)，建筑面積4萬(wàn)平方米以上，具備招投標(biāo)條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（代表）決定通過(guò)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實(shí)行公開(kāi)和邀請(qǐng)招標(biāo)，不實(shí)行招標(biāo)的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨(dú)立的；

　�。ǘ�）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ㄈ�）外國(guó)政府、個(gè)人、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)等捐贈(zèng)建設(shè)，并且有明確要求的。

　　第六條 招標(biāo)人。物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）是指進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。

　　新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，建設(shè)單位是物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人。

　　業(yè)主委員會(huì)采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論同意。

　　第七條 招標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組建招標(biāo)工作小組，也可委托具備二級(jí)資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應(yīng)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。

　　招標(biāo)人組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人是新建物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)代表參加招標(biāo)工作小組。

　　（二）與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。

　　第八條 招標(biāo)文件。招標(biāo)人或者其組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)管理招標(biāo)文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人名稱、地址、招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式；

　　（二）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

　�。ㄈ�）委托管理的內(nèi)容及要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房的安排；

　�。ㄎ澹┩稑�(biāo)人的資質(zhì)與條件；

　　（六）投標(biāo)書的編制要求；

　�。ㄆ撸┙M織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間；

　�。ò耍┩稑�(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間，地點(diǎn)及方式；

　　（九）開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序；

　�。ㄊ�）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（十一）擬簽訂合同的主要條款；

　�。ㄊ�二）其他事項(xiàng)的說(shuō)明。

　　招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對(duì)未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式等內(nèi)容。

　　第九條 投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補(bǔ)償金。招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后30日內(nèi)退還投標(biāo)人。

　　招標(biāo)文件對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。

　　第十條 招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視或其他公開(kāi)方式發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；

　�。ㄈ�）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標(biāo)人文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

　　招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)信息前，將招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)工作方案等文件報(bào)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。

　　第十一條 截標(biāo)期間。物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。

　　第十二條 招標(biāo)文件的修改。招標(biāo)工作小組或其委托的代理機(jī)構(gòu)可召開(kāi)招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說(shuō)明。解釋說(shuō)明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前15天，以書面形式告知所有投標(biāo)人。

　　招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)日前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達(dá)投標(biāo)人。逾期送達(dá)的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。

　　第三章 投 標(biāo)

　　第十三條 投標(biāo)人。物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)人（以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人）是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。

　　第十四條 跨省、市進(jìn)行招投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標(biāo)物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第十五條 投標(biāo)申請(qǐng)材料。投標(biāo)人申請(qǐng)參加物業(yè)管理投標(biāo)的，應(yīng)向招標(biāo)人提供下列證明材料：

　�。ㄒ唬┩稑�(biāo)申請(qǐng)報(bào)告；

　�。ǘ�）《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》復(fù)印件；

　�。ㄈ�）投標(biāo)人基本情況說(shuō)明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；

　�。ㄋ模┠甓绕髽I(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表復(fù)印件；

　�。ㄎ澹┱袠�(biāo)文件要求提供的其他證明材料。

　　第十六條 投標(biāo)單位資格評(píng)定。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對(duì)申請(qǐng)參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格評(píng)定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等情況確定投標(biāo)單位。被確定的投標(biāo)單位不得少于3個(gè)。

　　第十七條 投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　　（一）管理服務(wù)理念、目標(biāo)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度；

　　（三）管理服務(wù)人員配備；

　�。ㄋ模┫鄳�(yīng)管理設(shè)施的配置說(shuō)明；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理應(yīng)急措施；

　　（九）招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。

　　第十八條 投標(biāo)文件的送達(dá)、修改和撤回。投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。

　　招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)妥為保存，在開(kāi)標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)日前，可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第十九條 無(wú)效投標(biāo)文件。投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無(wú)效：

　　（一）未密封；

　　（二）未加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章；

　�。ㄈ�）未能按招標(biāo)文件要求編制；

　�。ㄋ模┯馄谒瓦_(dá)。

　　第二十條 重新招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。

　　第四章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十一條 開(kāi)標(biāo)時(shí)間，地點(diǎn)。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截標(biāo)期日的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

　　第二十二條 開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　開(kāi)標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人選派代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開(kāi)標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封，宣讀。

　　開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。

　　招標(biāo)人可委托公證處對(duì)開(kāi)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行公證。

　　第二十三條 評(píng)標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家組成。其中，招標(biāo)人代表不得超過(guò)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員數(shù)的三分之一。

　　物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家可由招標(biāo)人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家?guī)烀麅?cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

　　第二十四條 評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說(shuō)明，但投標(biāo)人的澄清或說(shuō)明不得違背投標(biāo)文件的本意。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下，結(jié)合投標(biāo)文件、公開(kāi)答辯、投標(biāo)人管理業(yè)績(jī)及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項(xiàng)計(jì)分，排出名次；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評(píng)標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)向招標(biāo)人提交經(jīng)密封的評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦經(jīng)評(píng)審得分最高的投標(biāo)人為中標(biāo)人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)情況等。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員及參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評(píng)審情況。

　　第二十五條 中標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦意見(jiàn)確定中標(biāo)人，并應(yīng)在7日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對(duì)未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。

　　第二十六條 評(píng)標(biāo)中止。經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本辦法重新招標(biāo)。

　　第二十七條 合同的簽訂。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標(biāo)文件和招標(biāo)文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案。

　　第二十八條 悔標(biāo)的處理。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人要在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)分排名順序，確定分值排名第二的投標(biāo)人為中標(biāo)人，如仍達(dá)不成協(xié)議，本次招標(biāo)視為無(wú)效。

　　第二十九條 招標(biāo)費(fèi)用。物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。

　　招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。

　　第三十條 招投標(biāo)的時(shí)限。新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個(gè)月完成。

　　已交付使用的物業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個(gè)月完成。

　　第三十一條 物業(yè)檔案材料移交。招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：

　�。ㄒ唬└黝愇飿I(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案；

　�。ǘ�）與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表；

　　（四）公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

　�。ㄎ澹┮源睘閱挝坏木S修基金的分戶清冊(cè)或資料；

　�。�六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；

　�。ㄆ撸┴�(cái)務(wù)收支帳冊(cè)；

　�。ò耍┕�共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

　　（九）物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第三十二條 招標(biāo)人違反本辦法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目不招標(biāo)或不按規(guī)定的招標(biāo)方式招標(biāo)的，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并予以處罰。對(duì)新建物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)的，不予辦理房屋預(yù)（銷）售許可證。

　　第三十三條 招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無(wú)效招標(biāo)：

　　（一）招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競(jìng)爭(zhēng)的情況的；

　　（二）招、投標(biāo)雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標(biāo)，損害對(duì)方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的；

　�。ㄈ�）未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進(jìn)行招投標(biāo)的。

　　第三十四條 對(duì)違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報(bào)請(qǐng)資質(zhì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)予以資質(zhì)降級(jí)、收繳資質(zhì)證書和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應(yīng)處罰。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 招標(biāo)申請(qǐng)書、招標(biāo)文件、邀請(qǐng)招標(biāo)通知書、投標(biāo)人資格審查通知書、項(xiàng)目投標(biāo)書、中標(biāo)通知書樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第三十六條 本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十七條 本辦法自2002年10月1日起施行。