真實(shí)成本難核實(shí)

　　除了對(duì)公布房?jī)r(jià)成本的做法產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)意義不看好外，核算房?jī)r(jià)成本的方法，也得到了相應(yīng)質(zhì)疑。雖然福州方面表示測(cè)算商品房社會(huì)平均成本已不存在技術(shù)問(wèn)題，但是文林峰認(rèn)為，復(fù)雜的成本構(gòu)成，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)成本很難核實(shí)。

　　她認(rèn)為，“房?jī)r(jià)成本是一個(gè)非常復(fù)雜的集合體，項(xiàng)目間差異性也較大，同時(shí)還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分。現(xiàn)在的商品房追求品質(zhì)功能完善以及個(gè)性化，使得成本構(gòu)成越來(lái)越難以衡量�！蹦称放破髽I(yè)的房子，一般要高于同地段的商品房?jī)r(jià)格，其成本構(gòu)成不僅包含多年精心打造的品牌成本，還包括后期使用過(guò)程中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼等等，她介紹。

　　“另外，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，實(shí)際上地上物并沒(méi)有及時(shí)拆除，有些開發(fā)商支付地價(jià)款幾年后還無(wú)法拿到七通一平的土地，這種資金成本也很難簡(jiǎn)單地以招拍掛價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。”

　　“開發(fā)企業(yè)的融資成本也很難核算，開發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關(guān)數(shù)量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開發(fā)企業(yè)自籌，這部分融資承諾的利率一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，這部分成本開發(fā)企業(yè)一般不愿意對(duì)外公開，也就很難真實(shí)核算”，文林峰認(rèn)為。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明也認(rèn)為在地價(jià)、建安成本等各方面都存在著難以準(zhǔn)確量化房?jī)r(jià)的因素。顯然，按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用以及運(yùn)營(yíng)成本四部分進(jìn)行的粗略成本核算的做法并沒(méi)有得到贊同。

　　定期發(fā)布制度尚待時(shí)日

　　據(jù)記者了解，雖然此次福州市物價(jià)局已經(jīng)測(cè)算出了具體每一個(gè)樓盤的成本價(jià)格，但是因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)法律依據(jù)的支持并沒(méi)有公布。采訪中也有相關(guān)人士認(rèn)為，公布商品房成本行為會(huì)涉及商業(yè)秘密。另外，政府的行政權(quán)限問(wèn)題也不容忽視。

　　對(duì)此朱光華呼吁建立商品房社會(huì)平均成本的定期發(fā)布制度。他表示，如果國(guó)家將商品房社會(huì)平均成本定期發(fā)布作為一種政策規(guī)定確定下來(lái)，要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須定期提供成本信息給物價(jià)部門，由物價(jià)部門定期公布，則可以強(qiáng)化調(diào)控效果。

　　但另?yè)?jù)了解，目前國(guó)土資源部還沒(méi)有真正把全國(guó)公開房?jī)r(jià)成本清單事宜提到日常工作當(dāng)中。相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，如果真要在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施房?jī)r(jià)成本清單公開，難度非常大，如何落到實(shí)處，有待進(jìn)一步研究。

　　文林峰則表示，“無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求決定產(chǎn)品檔次，從而采取不同的價(jià)格策略，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的自主行為。而在這一過(guò)程中，政府應(yīng)該做與其職能密切相關(guān)的事情�！彼�認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政府一方面應(yīng)該促進(jìn)其市場(chǎng)化和商品化進(jìn)程，另一方面應(yīng)加大對(duì)低收入家庭的住房保障力度。保障性的住房應(yīng)由政府核定成本、公布指導(dǎo)價(jià)或限價(jià)銷售。

　　至于社會(huì)上普遍認(rèn)為開發(fā)商擁有高額利潤(rùn)問(wèn)題，文林峰表示政府可以通過(guò)稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行財(cái)富的再分配。

　　“這撬開了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕的冰山一角”，日前，《房?jī)r(jià)成本揭秘》的調(diào)查，引起有關(guān)部委的重視和社會(huì)輿論的關(guān)注———輿論積極評(píng)價(jià)福州市物價(jià)局公布商品房成本信息的做法。

　　而繼福州公布商品房成本信息之后，近期又傳出浙江房?jī)r(jià)成本清單也將公布的消息。媒體報(bào)道，11月1日浙江省將對(duì)三級(jí)國(guó)土部門政務(wù)信息的公開狀況進(jìn)行檢查，其中樓盤土地價(jià)格以及房?jī)r(jià)成本清單作為一項(xiàng)新添內(nèi)容赫然在列。

　　房?jī)r(jià)神秘的“面紗”，是否會(huì)被掀開？

　　開發(fā)商反對(duì)公布商業(yè)隱私

　　據(jù)了解，福州市物價(jià)局得出商品房的社會(huì)平均開發(fā)成本在每平方米2019元至2305元的結(jié)論，是緣自對(duì)當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算。

　　福州市物價(jià)局局長(zhǎng)朱光華曾透露，整個(gè)測(cè)算工作分地段和等級(jí)進(jìn)行，一共對(duì)101塊合計(jì)2632畝地塊的地價(jià)、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的成本進(jìn)行了核算。為確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，他們還與多方部門進(jìn)行了數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

　　而從浙江省傳出的消息是，根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)一要求，浙江省11月1日也將開始對(duì)三級(jí)國(guó)土部門的政務(wù)信息是否全部公開進(jìn)行檢查。此次檢查內(nèi)容除了包括土地利用計(jì)劃、建設(shè)用地審批、征用土地方案公告、征地補(bǔ)償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告、市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等是否公開之外，樓盤土地價(jià)格以及房?jī)r(jià)成本清單也將作為一項(xiàng)政務(wù)信息新內(nèi)容向社會(huì)公開。

　　同時(shí)據(jù)相關(guān)報(bào)道，浙江省此次政務(wù)信息公開的檢查要求其實(shí)來(lái)于9月2日國(guó)土資源部辦公廳發(fā)出的《關(guān)于開展2005年國(guó)土資源政務(wù)信息網(wǎng)上公開執(zhí)行情況檢查工作的通知》（國(guó)土資廳發(fā)[2005]106號(hào)）。但該《通知》要求并沒(méi)有提及要公布房?jī)r(jià)成本清單。

　　以上做法首先遭到了開發(fā)商的一致反對(duì)。

　　浙江盡管還未真正進(jìn)入公布實(shí)施階段，但是先前的宣稱已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的不滿。浙江南都房地產(chǎn)集團(tuán)公司、浙江濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司、綠城集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示，公布商品房成本的行為不盡妥當(dāng)，他們的理由是這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　公布成本和信息透明化是兩碼事

　　事情的影響并非僅僅局限在當(dāng)?shù)�，福州、浙江的做法，顯然對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)都是一個(gè)信號(hào)。事件受到了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

　　國(guó)土資源部土地利用司的一位負(fù)責(zé)人表示，讓房?jī)r(jià)成本信息透明化，可以讓公眾了解開發(fā)商各個(gè)環(huán)節(jié)的真實(shí)成本，解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格司非常關(guān)注福州市物價(jià)局公布商品房社會(huì)平均成本的做法，該部門一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物價(jià)部門有責(zé)任對(duì)包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的商品價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)信息透明化符合廣大群眾的利益。

　　房地產(chǎn)缺乏合理的定價(jià)機(jī)制，是引起公布事端的直接緣由。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制基本上由開發(fā)商單方面自主確定，合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制并未形成。

　　然而，持相反意見的人則認(rèn)為，公布開發(fā)成本和信息透明化根本就是兩碼事，通過(guò)公布房?jī)r(jià)成本來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的做法是不現(xiàn)實(shí)的。

　　建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副研究員、副處長(zhǎng)文林峰也認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本與利潤(rùn)率并不能達(dá)到什么目的，應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控。

　　中國(guó)建設(shè)報(bào)