根據(jù)對(duì)過去一年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際狀況的總結(jié)和梳理，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟預(yù)測(cè)，2006年商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)六大發(fā)展趨勢(shì)。

　　網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城規(guī)

　　商務(wù)部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例（草案）》，有望于近期獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過。該《條例》重點(diǎn)之一便是要求城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，更為具體地納入城市總體規(guī)劃中，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實(shí)施，這預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策環(huán)境將趨于規(guī)范。

　　同時(shí)，該《條例》要求對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目舉行強(qiáng)制性的聽證，這將對(duì)盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭有所遏制。尤其對(duì)地方政府以招商引資為由、不加節(jié)制上項(xiàng)目的沖動(dòng)，可進(jìn)行有效約束。

　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪”遭冷落

　　近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，今后將逐漸受到冷落。原因是這種模式常被部分開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成了諸多負(fù)面影響。

　　與此同時(shí)，物美自去年先后在北京、杭州等地購買或自建商場(chǎng)物業(yè)，家樂福也開始了在北京開發(fā)自有物業(yè)的進(jìn)程。由此可見，市場(chǎng)上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。

　　大開發(fā)商紛紛挺進(jìn)

　　知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點(diǎn)。正如SOHO宣布今后三年內(nèi)不再開發(fā)住宅項(xiàng)目，進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；和黃耗資超過46億元人民幣購入上海浦東陸家嘴大幅商業(yè)地塊：“國(guó)美系”與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在北京豐臺(tái)國(guó)美商都中，實(shí)質(zhì)性合作也已展開。

　　由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨退市壓力。有專業(yè)機(jī)構(gòu)估算，2006年僅北京市場(chǎng)就將有500萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源。商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)租金整體下滑，招商情況不甚理想，項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)，因此紛紛萌生退意。去年在長(zhǎng)沙等地，萬達(dá)集團(tuán)已開始著手收購一些中小公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲青睞

　　與素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項(xiàng)目相比，部分開發(fā)成熟。經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本青睞。2005年10月農(nóng)行推出了《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設(shè)施租金作抵押發(fā)放長(zhǎng)達(dá)十年的貸款。據(jù)了解，其他銀行也在積極規(guī)劃推出類似產(chǎn)品。

　　2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河。隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作的成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時(shí)，包括摩根斯坦利在內(nèi)的國(guó)際知名投資銀行，也正在醞釀對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的收購行動(dòng)。同時(shí)不容忽視的是，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款控制將更趨嚴(yán)格，素質(zhì)較差物業(yè)將難以獲得資金支持，部分大中城市新上馬的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已明顯下降。

　　社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)

　　過去兩、三年里，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多以商業(yè)街、大型MALL為主，而且基本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著銀根收緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不少物業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。商業(yè)巨無霸項(xiàng)目開業(yè)后的艱難經(jīng)營(yíng)境況，更讓開發(fā)商的決策趨于謹(jǐn)慎。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)購物中心，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。今后，政府部門也將重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)社區(qū)購物中心項(xiàng)目。

　　專業(yè)服務(wù)受重視

　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的加大，開發(fā)商從以往簡(jiǎn)單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型中高級(jí)人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng)。

　　中國(guó)建設(shè)報(bào)·何云云