經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，每個(gè)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)行為都是根據(jù)一定預(yù)期做出的。而當(dāng)這個(gè)預(yù)期存在一定的錯(cuò)誤時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷積累。王小廣在2004年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研討會(huì)上提出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍在群集。前不久中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在一次行業(yè)論壇上也指出，房地產(chǎn)存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，銀行要避免陷入某種泡沫里邊，以避免在未來(lái)產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，目前市場(chǎng)上存在著四個(gè)失誤的預(yù)期，其不合理性在深層次影響了整個(gè)市場(chǎng)供需的合理化發(fā)展，想必是風(fēng)險(xiǎn)群集的一個(gè)原因。

　　一是政府過(guò)份信任房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。這是一個(gè)只顧其利不思其弊的不全面的預(yù)期。政府在城市經(jīng)營(yíng)理念的支配下，其行為經(jīng)營(yíng)行為也有一個(gè)預(yù)期在支配，這就是政府過(guò)份信任或者依賴房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。在這種預(yù)期下，地方政府不僅在金融和土地政策上全面支持房地產(chǎn)發(fā)展，而且在面臨問(wèn)題時(shí)還顯出了“庇護(hù)”的傾向。這種傾向就是王小廣提出的各城市“托市”行為相當(dāng)明顯，具體表現(xiàn)就是今年在中央有關(guān)文件指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部過(guò)熱的情況下，各城市在都不承認(rèn)各自區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)過(guò)熱，首先上海不承認(rèn)，北京不承認(rèn)，杭州也不承認(rèn)。甚至還有城市下發(fā)文件，不允許在新聞媒體當(dāng)中出現(xiàn)“泡沫”這個(gè)詞。此外，每一個(gè)城市都在不同程度上強(qiáng)調(diào)自己的房地產(chǎn)發(fā)展和增值潛力非常大。北京55％的投資依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到50％甚至是60％，上海也有四分之一強(qiáng)投資投進(jìn)了房地產(chǎn)。廣州、浙江等地房地產(chǎn)更是成為政府眼中新的支柱型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用是事實(shí)，但由于其對(duì)土地等資源消耗高、資金密集風(fēng)險(xiǎn)大等特殊性，發(fā)展不適當(dāng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞作用也是巨大的。而目前各地方政府在一腔熱情發(fā)展房地產(chǎn)，對(duì)于由此而引起的土地問(wèn)題、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題重視不夠，所積累的風(fēng)險(xiǎn)也就蔚為可觀了。

　　二是房地產(chǎn)商對(duì)土地保值增值的預(yù)期過(guò)高，所以國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)上“天價(jià)地”屢屢出現(xiàn)。近日在北京市大興區(qū)一塊4020公頃的地塊拍賣，最后以9個(gè)多億成交，大概每平米是2200元。市郊區(qū)的土地拍出了這個(gè)價(jià)，王小廣形容其是一種瘋狂的做法。

　　“天價(jià)地”的背后是房地產(chǎn)商對(duì)土地保值增值持有大膽樂(lè)觀的預(yù)期，這種預(yù)期來(lái)自城市經(jīng)營(yíng)理念的擴(kuò)張。因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為，經(jīng)營(yíng)城市就是怎么把土地經(jīng)營(yíng)好，吸引開(kāi)發(fā)商投資，把價(jià)格抬上去。而土地價(jià)格的不斷上升強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商土地升值的預(yù)期，大膽地在土地上下注，結(jié)果形成了互動(dòng)螺旋式的地價(jià)攀升。實(shí)際上不少人士指出，現(xiàn)在房子都貴在地價(jià)上了。這當(dāng)中就存著非常令人擔(dān)憂的土地風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是以投資或投機(jī)為目的買家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展搏弈性的預(yù)期。據(jù)了解，每個(gè)城市都有不少房屋炒手，也有一部分人肯于貸款買高價(jià)房或者在城里工作到郊區(qū)購(gòu)房，其心理就是覺(jué)得房子會(huì)繼續(xù)升值或是郊區(qū)的房子也終會(huì)象城里一樣值錢如有人月薪5千就肯付月供2—3千貸款買房就是認(rèn)為其房子會(huì)升值。再如大興的土地能拍出“天價(jià)”，就會(huì)蓋出高價(jià)房子，有人買高價(jià)房子就是希望它會(huì)繼續(xù)升值。目前各城市投資性購(gòu)房在房市中都占有一定比例，如上海這一比例已達(dá)16％，而在單價(jià)7000元以上的商品房中，投資性購(gòu)房已占39％。而理論上這一比例達(dá)20％，風(fēng)險(xiǎn)就不容小視。

　　一切投資或投機(jī)心理都是相似的，即買漲不買跌，在市場(chǎng)價(jià)格上升的過(guò)程，投資（機(jī)）者總是預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲，結(jié)果形成追隨者越多、越漲價(jià)、追隨者就越多的循環(huán)。價(jià)格過(guò)快上漲實(shí)際上透支了日后的購(gòu)買力，這給不僅給金融帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)給市場(chǎng)以虛假的需求信號(hào)，架空市場(chǎng)形成了風(fēng)險(xiǎn)。

　　四是房地產(chǎn)部分過(guò)熱表象所引起的相聯(lián)行業(yè)失誤的預(yù)期。如鋼材、電解鋁以及水泥等材料根據(jù)房地產(chǎn)過(guò)熱表象會(huì)過(guò)度投產(chǎn)。而這些過(guò)度的投產(chǎn)由于多是靠貸款支持，又會(huì)在金融等領(lǐng)域擴(kuò)大房地產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　建筑時(shí)報(bào)·蕭納