環(huán)境影響評價的概念從1973年第1次全國環(huán)境保護(hù)會議后，開始引入中國。高等院校和科研單位的一些專家、學(xué)者，在報刊和學(xué)術(shù)會議上宣傳和倡導(dǎo)環(huán)境影響評價，并首先在環(huán)境質(zhì)量評價方面開展了工作。1979年11月，中國環(huán)境學(xué)會環(huán)境質(zhì)量評價委員會編寫了“環(huán)境質(zhì)量評價參考提綱”，為各地進(jìn)行環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價研究提供了方法。1979年9月，《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（試行）》頒布，規(guī)定：“一切企業(yè)、事業(yè)單位的選址、設(shè)計、建設(shè)和生產(chǎn)，都必須注意防止對環(huán)境的污染和破壞。在進(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建工程中，必須提出環(huán)境影響報告書，經(jīng)環(huán)境保護(hù)主管部門和其他有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后才能進(jìn)行設(shè)計”。至此，我國的環(huán)境影響評價制度正式建立起來[1].

　　從我國環(huán)境影響評價制度的發(fā)展可以看出，我國將建設(shè)項目納入環(huán)境影響評價制度管理主要是從工業(yè)建設(shè)項目（污染類）開始的，然后逐步擴(kuò)大到生態(tài)方面的建設(shè)項目，而對房地產(chǎn)類建設(shè)項目一直沒有統(tǒng)一的環(huán)境管理模式。直至1998年《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》頒布后，國家環(huán)境保護(hù)總局才在1999年制訂的《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄（試行）》[2]中，明確將房地產(chǎn)開發(fā)項目納入建設(shè)項目環(huán)境影響評價范圍，并根據(jù)房地產(chǎn)類建設(shè)項目的占地面積或建設(shè)面積對其實(shí)行分類管理。2001年國家環(huán)境保護(hù)總局針對全國對“試行名錄”的執(zhí)行情況和有關(guān)部門的反饋意見，重新修訂了《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》（第1批）[3].目前，我國對房地產(chǎn)類建設(shè)項目的環(huán)境管理均是按照“第1名錄”的規(guī)定進(jìn)行分類管理的，即建筑面積5萬平米（含）以上應(yīng)編制環(huán)境影響報告書，建筑面積5000（含）～50000平米的應(yīng)編制環(huán)境影響報告表，建筑面積5000平米以下的編制環(huán)境影響登記表。

　　1、評價方法

　　1.1　評價的技術(shù)方法

　　自1979年環(huán)境影響評價制度在我國確立以來，我國在建設(shè)項目環(huán)境影響評價技術(shù)方法方面做了很多的研究，1993年原國家環(huán)境保護(hù)局在總結(jié)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上發(fā)布了《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》（總綱、大氣環(huán)境、地面水環(huán)境），該導(dǎo)則規(guī)定了建設(shè)項目環(huán)境影響評價的一般性原則、方法、內(nèi)容及要求，主要適用于工業(yè)類建設(shè)項目（污染類）的評價，評價重點(diǎn)是對建設(shè)項目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施。

　　隨著非污染生態(tài)類建設(shè)項目的日益增多，我國加強(qiáng)了在非污染生態(tài)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價方面的研究，1997年國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則———非污染生態(tài)影響》，明確了環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響評價的方法與要求，主要適用于水利、水電、礦業(yè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、交通運(yùn)輸、旅游等行業(yè)開發(fā)利用自然資源和海洋及海岸帶開發(fā)，對生態(tài)環(huán)境造成影響的建設(shè)項目和區(qū)域開發(fā)項目環(huán)境影響評價中的生態(tài)影響評價。

　　此外，國家環(huán)境保護(hù)總局和有關(guān)部門還加強(qiáng)了行業(yè)環(huán)境影響評價技術(shù)方法的研究，發(fā)布了《輻射環(huán)境保護(hù)管理導(dǎo)則、電磁輻射環(huán)境影響評價方法與標(biāo)準(zhǔn)》（HJ/T10.3-1996）、《火電廠建設(shè)項目環(huán)境影響報告書編制規(guī)范》（HJ/T13-1996）、《港口建設(shè)項目環(huán)境影響評價規(guī)范》（JTJ226-97）、《公路建設(shè)項目環(huán)境影響評價規(guī)范（試行）》（JTJ005-96）等技術(shù)規(guī)范，用以指導(dǎo)電磁輻射、火電廠、公路等建設(shè)項目的環(huán)境影響評價工作。

　　1.2　評價的一般方法

　　1999年，國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄（試行）》后，我國將房地產(chǎn)類建設(shè)項目正式納入了環(huán)境影響評價范圍，但沒有相應(yīng)的評價技術(shù)導(dǎo)則和規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)類建設(shè)項目評價一般沿用工業(yè)類建設(shè)項目的評價導(dǎo)則，在其評價目的、等級、范圍、重點(diǎn)和因子的確定以及《報告書》的章節(jié)設(shè)置上都將房地產(chǎn)類建設(shè)項目視作污染類建設(shè)項目。

　�。�1）評價目的的確定。目前，房地產(chǎn)類建設(shè)項目評價的主要目的是認(rèn)真貫徹國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)政策；從整體上綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)活動對環(huán)境所產(chǎn)生的影響；實(shí)現(xiàn)污染物的達(dá)標(biāo)排放和總量控制；反饋于設(shè)計，為房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)和環(huán)境管理提供決策依據(jù)。

　�。�2）評價工作的一般等級和范圍的確定。根據(jù)《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》（GH/T2.1—2.3-93），結(jié)合房地產(chǎn)類建設(shè)項目的特點(diǎn)與污染物排放強(qiáng)度特征，確定評價工作的等級和范圍。

　　環(huán)境空氣：由于房地產(chǎn)類建設(shè)項目在施工期和營運(yùn)期一般采用清潔能源，大氣污染物排放量少，但施工期的揚(yáng)塵、施工機(jī)械及車輛運(yùn)輸排放的尾氣會對局部環(huán)境空氣質(zhì)量造成一定影響，因此，確定房地產(chǎn)類建設(shè)項目施工期環(huán)境空氣一般評價等級為3級，評價范圍為項目場界區(qū)域內(nèi)。

　　地表水：房地產(chǎn)類建設(shè)項目排水主要為生活污水，污水水質(zhì)簡單，如果排水進(jìn)入大中型河流的，地表水一般評價等級為3級，評價范圍為污水排口下游2000m；如果排水通過市政管網(wǎng)進(jìn)入城市污水處理場的，評價中只作簡單的交待即可。

　　環(huán)境噪聲：房地產(chǎn)建設(shè)項目建成后噪聲源少，聲源聲級低，對周邊環(huán)境影響不大，但施工期噪聲聲源多而聲級高，因此，一般確定施工期評價等級為3級，評價范圍為場界100m以內(nèi)。

　　（3）評價重點(diǎn)的確定。房地產(chǎn)類建設(shè)項目的評價目的、等級、范圍確定了其評價的重點(diǎn)是，在工程分析的基礎(chǔ)上對施工期的噪聲和粉塵以及營運(yùn)期的污水、噪聲等環(huán)境影響進(jìn)行重點(diǎn)評價，對污水、噪聲等環(huán)境保護(hù)措施的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性進(jìn)行論證。

　�。�4）評價因子的選取。評價因子一般包括環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價因子和環(huán)境影響評價因子兩大類，而環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價一般包括環(huán)境空氣、地表水環(huán)境、聲環(huán)境等方面的評價因子，環(huán)境影響評價一般包括地表水、聲環(huán)境、固體廢棄物等方面的評價因子，評價時一般選取一些常見的評價因子。

　　環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價：環(huán)境空氣評價因子一般選取SO2、NO2和TSP；地表水環(huán)境評價因子一般選取pH、CODcr、BOD5、TP、石油類和氨氮；聲環(huán)境評價因子一般選取環(huán)境噪聲。

　　環(huán)境影響評價：地表水環(huán)境評價因子一般選取CODcr、BOD5、SS和動植物油；聲環(huán)境評價因子一般選取等效A聲級；固體廢棄物評價因子一般選取建筑垃圾和生活垃圾。

　　（5）《報告書》章節(jié)設(shè)置。房地產(chǎn)類建設(shè)項目環(huán)境影響報告書一般包括以下幾方面的內(nèi)容：

　　總則：主要介紹項目環(huán)境影響評價的目的、編制依據(jù)、采用的標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境敏感點(diǎn)和保護(hù)目標(biāo)等方面的內(nèi)容；

　　建設(shè)項目概況：主要是對建設(shè)項目的名稱、地點(diǎn)及建設(shè)性質(zhì)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總平面布局、交通組織以及水、電、氣供給，通訊、通風(fēng)空調(diào)，雨、污排水與生活污水處置設(shè)施位置、規(guī)模等公用工程的介紹；

　　工程分析：這是《報告書》比較重要的一個章節(jié)，主要是對施工期、營運(yùn)期污染物產(chǎn)生情況進(jìn)行較詳細(xì)地分析，并對建設(shè)項目擬采用的環(huán)境保護(hù)措施及效果進(jìn)行匯總；

　　區(qū)域自然社會環(huán)境概況：對氣象、地形地貌等自然環(huán)境，與項目相關(guān)的社會環(huán)境現(xiàn)狀進(jìn)行簡明扼要的描述；

　　環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價：主要是對擬建工程區(qū)域的空氣、地表水、聲環(huán)境進(jìn)行現(xiàn)狀評價；

　　環(huán)境影響預(yù)測評價：在工程分析的基礎(chǔ)上對施工期、營運(yùn)期的環(huán)境影響進(jìn)行定性或定量地分析；

　　環(huán)境保護(hù)措施：這也是評價的重點(diǎn)章節(jié)，主要是對施工期、營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)措施進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行性論證，從而對項目提出反饋意見；

　　項目環(huán)境管理和監(jiān)測計劃：設(shè)置環(huán)境管理機(jī)構(gòu)，擬定環(huán)境管理內(nèi)容和職責(zé)以及環(huán)境監(jiān)測計劃等；

　　環(huán)境影響評價結(jié)論及建議：這是《報告書》最后一個章節(jié)，也是一個很重要的章節(jié)，通過前面幾個章節(jié)客觀、公正、科學(xué)地評價，在《報告書》的結(jié)論中必須要明確項目從環(huán)境保護(hù)角度建設(shè)是否可行，并對項目建設(shè)提出切實(shí)可行的建議。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及開發(fā)中存在的環(huán)境問題

　　我國是一個發(fā)展中國家，人口多，底子薄，住宅問題十分突出。隨著我國改革開放的不斷深入，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，也促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。1998年以來，在國家宏觀政策的推動下，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，有效地啟動了居民住房消費(fèi)，為改善人民群眾居住條件、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快城市建設(shè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決社會就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。2002年，全國城市人均住房建筑面積達(dá)到22.15m2[4]，住房短缺問題基本解決。但與發(fā)達(dá)國家相比，與全面建設(shè)小康社會居民居住需求相比，仍有較大差距，住房苦樂不均問題還比較普遍。

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)人口的增加、居民消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對住房的需求將持續(xù)增加，對居住環(huán)境、居住質(zhì)量的要求將不斷提高。未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大的發(fā)展前景，一方面要繼續(xù)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用；另一方面，要加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化步伐，提高住宅質(zhì)量，改善人居環(huán)境，滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。改善人居環(huán)境、提高居住質(zhì)量是黨的十六大提出的全面實(shí)現(xiàn)小康社會目標(biāo)的重要內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是城市第3產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，作為城市人民的居家、工作、娛樂、商業(yè)活動的場所，它豐富了人民生活，讓人民安居樂業(yè)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們擁有了一個共同的愿望，就是生活環(huán)境的不斷改善，能夠擁有一個舒適、安靜的居住空間。然而，由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，工業(yè)廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應(yīng)、噪音、光污染等使城市居住和工作環(huán)境變差了很多，人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適性和安全性。一些房地產(chǎn)商環(huán)意識薄弱，在房地產(chǎn)選址、建設(shè)時僅考慮地塊的區(qū)位、交通、能源及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施等因素，沒有重視地塊外界環(huán)境影響、周邊的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)及環(huán)境管理問題，這樣必會暴露出或隱藏著種種環(huán)境問題，如交通擁擠、綠地缺乏、人口密集、廢物垃圾成山、污水橫流、高壓線橫穿小區(qū)、噪聲干擾、物業(yè)管理混亂等。

　　這些環(huán)境問題對居民的健康與安全、小區(qū)的舒適性和生態(tài)價值等會產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要加強(qiáng)環(huán)境意識，做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)走上“綠色”的可持續(xù)發(fā)展道路，使之成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　3、評價存在的問題及發(fā)展趨勢

　　目前，我國對房地產(chǎn)類建設(shè)項目的環(huán)境影響評價仍沿用工業(yè)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價模式、手段、方法、體系，從其評價因子的選取，評價重點(diǎn)以及報告書的章節(jié)設(shè)置可以看出這種傳統(tǒng)的評價模式將房地產(chǎn)類建設(shè)項目視為污染類的建設(shè)項目，注重了房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)對外環(huán)境造成的影響，污染物能否達(dá)標(biāo)排放以及所采取的環(huán)境保護(hù)措施是否可行等，而忽略了外環(huán)境及建筑群落布局對房屋使用者造成的影響，沒有考慮什么樣的環(huán)境適宜人居住。這種評價模式?jīng)]有抓住房地產(chǎn)類建設(shè)項目的環(huán)境影響評價特點(diǎn)，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會對人居環(huán)境的要求。

　　居住環(huán)境是人類生存環(huán)境的重要組成部分，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對生活水平和居住環(huán)境的要求也不斷提高，不再是為了生存而生存，而是要求享受生活，體驗(yàn)高質(zhì)量的人生，追求舒適、幸福的生存空間。這就給房地產(chǎn)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，同時也增加了環(huán)境影響評價的范圍與內(nèi)容。房地產(chǎn)類建設(shè)項目進(jìn)行評價時應(yīng)當(dāng)以人為主體，樹立“以人為本”的理念，考慮房地產(chǎn)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價所具有的與一般環(huán)境影響評價不同的特點(diǎn)，如項目與環(huán)境影響之間的雙向性；以危害居民健康的評價指標(biāo)為主；評價范圍小而評價內(nèi)容更全面更細(xì)致；評價過程不僅應(yīng)當(dāng)注重物理指標(biāo)，亦應(yīng)當(dāng)注重定性指標(biāo)等。在房地產(chǎn)類建設(shè)項目環(huán)境影響評價方法、體系上還有大量的諸如評價方法學(xué)、評價因子的選取、評價標(biāo)準(zhǔn)及綜合評價指數(shù)的確定、評價結(jié)果的判定和公眾參與方式等工作有待研究。通過合理的評價體系來科學(xué)評價居住環(huán)境質(zhì)量及其人居環(huán)境適宜性，以便能夠準(zhǔn)確地反映項目所在區(qū)域的環(huán)境狀況，更好地保護(hù)和提高項目的環(huán)境質(zhì)量。因此，建立具有科學(xué)性和規(guī)范化的居住環(huán)境適宜性評價體系就顯得十分必要和緊迫。

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