為貫徹黨的十五大關(guān)于加快住房制度改革的精神，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）和省政府有關(guān)房改工作的意見，結(jié)合我市的實(shí)際情況，制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想和原則

　�。ㄒ唬┲笇�(dǎo)思想：以建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的新的住房制度為目標(biāo)，以住房分配體制改革為核心，新房（包括新建、購的各類住房，騰空的成套及不成套的住房，拆遷安置用房）實(shí)行“新制度”，即住房貨幣化分配制度；老房（指現(xiàn)已租住的公有住房）實(shí)行“老辦法”，加快改革步伐，堅(jiān)持提租、售房、開放公有住房二級市場、完善住房公積金制度4項(xiàng)改革整體推進(jìn)，全面深化，實(shí)事求是地做好新老房改政策的銜接，同時(shí)完善住房金融、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程，下同）建設(shè)及管理等配套政策措施，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

　�。ǘ�）基本原則：在國家和省統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，因地制宜、量力而行，國家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)，做到“人民安心、中央放心、有利穩(wěn)定、促進(jìn)發(fā)展”。

　　二、改革內(nèi)容

　�。ㄒ唬�對新房實(shí)行“新制度”。自1998年12月31日起，公有住房一律停止實(shí)物分配，原則上只售不租，實(shí)行貨幣化分配。同時(shí)建立職工住房補(bǔ)貼制度，增加職工工資收入中的住房消費(fèi)資金含量。職工通過政策性及商業(yè)性住房貸款，提高購房的支付能力。由職工根據(jù)需要和可能，主要通過自行購買經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房等方式，解決個(gè)人住房問題，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)社會化、市場化。

　　1.建立新的住房供應(yīng)體系

　　對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：

　�。�1）最低收入家庭實(shí)行廉租住房制度。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，其房源從騰空的公有住房以及政府和單位提供的廉租住房中調(diào)整解決。當(dāng)困難家庭收入提高，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)騰退廉租住房或?qū)ζ涮岣咦》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)。

　�。�2）中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。

　　（3）高收入家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。

　　購買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法另行制定。

　　各類家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，由市政府根據(jù)本市職工工資、售房價(jià)格、住房情況等因素確定，定期公布。

　　1998年度，高收入家庭確定為雙職工年收入在3.6萬元（含3.6萬元）以上的家庭；最低收入家庭為享受最低生活保障線的家庭；其余均為中低收入家庭。

　　2.實(shí)行住房貨幣化分配

　　實(shí)行住房貨幣化分配，一要堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、量力而行和兼顧公平的原則，根據(jù)職工的住房現(xiàn)狀、工作年限、職務(wù)及對社會和單位的貢獻(xiàn)等情況，以發(fā)放住房補(bǔ)貼的方式合理分配用于個(gè)人住房消費(fèi)的資金。二要體現(xiàn)國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)住房資金的原則，根據(jù)住房價(jià)格水平和經(jīng)濟(jì)承受能力，確定增加給個(gè)人用于住房消費(fèi)的資金。

　　（1）實(shí)行住房貨幣化分配的范圍和對象

　　范圍（實(shí)施單位）：市級及市內(nèi)4區(qū)財(cái)政撥款（包括預(yù)算外撥款）的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位；有條件的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位。

　　對象：在上述單位工作并有本市城鎮(zhèn)常住戶口沒有住房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工。

　　在本方案公布之前已離退休的職工沒有住房或住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由所在工作單位根據(jù)實(shí)際情況予以解決。

　　（2）職工住房補(bǔ)貼辦法

　　職工住房補(bǔ)貼是指單位把原來用于購、建職工住房的資金轉(zhuǎn)化為根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向職工個(gè)人提供的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的貨幣性補(bǔ)貼，屬于職工個(gè)人所有。

　　職工住房補(bǔ)貼的發(fā)放，由職工本人提出申請，經(jīng)單位核定后從1998年12月1日起計(jì)發(fā)。住房補(bǔ)貼以記帳的方式按月記在職工名下，統(tǒng)一專戶存儲，定向使用，不發(fā)貨幣。

　　對沒有住房的職工，全額計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；對已有住房，但未達(dá)到住房面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，面積差額部分計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。已達(dá)到或超過住房面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，不發(fā)給住房補(bǔ)貼。新參加工作的職工，自參加工作次月起計(jì)算住房補(bǔ)貼。

　　1998年12月31日以前參加工作的職工，購房時(shí)根據(jù)本人意愿，住房補(bǔ)貼可按本方案公布的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，從參加工作之日起計(jì)算。

　　職工到離、退休時(shí)，住房補(bǔ)貼計(jì)發(fā)不足的，不足部分按離、退休當(dāng)年市政府公布補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，在離、退休時(shí)一次補(bǔ)齊。

　　職工與單位終止勞動關(guān)系時(shí)，自終止次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼。本人如重新參加工作，由原單位負(fù)責(zé)向住房補(bǔ)貼管理機(jī)構(gòu)辦理職工住房補(bǔ)貼帳目轉(zhuǎn)移手續(xù)。如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在職工達(dá)到法定離、退休年齡時(shí)可一次性提取。

　�。�3）職工住房補(bǔ)貼的計(jì)算辦法和標(biāo)準(zhǔn)

　　職工住房補(bǔ)貼分為基本住房補(bǔ)貼和一次性住房補(bǔ)貼兩部分。

　　基本住房補(bǔ)貼，是按照雙職工家庭年均收入的15％作為家庭應(yīng)負(fù)擔(dān)的住房消費(fèi)，加上基本住房補(bǔ)貼以及住房公積金，通過20年的積累，可購買一套65平方米（建筑面積，下同）的經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。每年的基本住房補(bǔ)貼額隨著房價(jià)、工資增長率、住房公積金的繳交比例和購房貨款利率的調(diào)整而調(diào)整，由市政府公布。

　　1998年度職工基本住房補(bǔ)貼的房價(jià)為每平方米1800元，職工人均年工資收入按1997年7030元計(jì)算。應(yīng)全額計(jì)發(fā)補(bǔ)貼的職工不分工齡、職級，每人每月補(bǔ)貼155元。差額補(bǔ)貼額按現(xiàn)住房面積小于65平方米之差計(jì)算，每平方米每月補(bǔ)貼2.40元。

　　基本住房補(bǔ)貼的補(bǔ)貼年限為20年（即240個(gè)月）。

　　一次性住房補(bǔ)貼，只適用于本人住房面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)大于65平方米的各類人員，在購房時(shí)所享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與65平方米之差，按屆時(shí)市政府公布的計(jì)算基本住房補(bǔ)貼的房價(jià)，每平方米補(bǔ)貼房價(jià)的70％。

　�。�4）住房補(bǔ)貼的使用

　　職工住房補(bǔ)貼專項(xiàng)用于職工家庭購買、建造住房及家庭自住住大修理支出或交納住房租金。職工在購房時(shí)，可向單位申請?zhí)崛〈鎯Φ淖》垦a(bǔ)貼，經(jīng)批準(zhǔn)后，以轉(zhuǎn)帳的形式支付給房屋銷售單位，沖抵職工購房款。職工購買住房后繼續(xù)發(fā)放的住房補(bǔ)貼，可逐年用于償還購房貸款本息。

　　職工離、退休，調(diào)離本市或出國定居時(shí)，可以提取本人住房補(bǔ)貼戶中的儲存余額。職工的住房補(bǔ)貼免征個(gè)人所得稅。職工在職期間去世，住房補(bǔ)貼帳戶中的儲存金額，可由其繼承人或受遺贈人依法提取。

　�。�5）住房補(bǔ)貼的資金來源

　　住房補(bǔ)貼資金主要立足于現(xiàn)有住房資金的轉(zhuǎn)換。行政事業(yè)單位從各級財(cái)政每年用于職工住房建設(shè)及維修的資金、財(cái)政撥付給單位的預(yù)算外資金、公房出售收入和單位其他收入中列支，不足部分列入預(yù)算；企業(yè)住房補(bǔ)貼可先從公益金，購、建房資金，房屋折舊基金，大修理基金，公有住房出售收入等資金中解決，不足部分經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可列入成本。

　�。�6）職工住房補(bǔ)貼的管理與計(jì)息

　　基本住房補(bǔ)貼按照“專項(xiàng)存儲，統(tǒng)一管理，定向使用”的原則，并比照住房公積金政策管理。職工住房補(bǔ)貼存儲利率，比照住房公積金的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　按本方案實(shí)行住房貨幣化分配，經(jīng)濟(jì)上暫時(shí)有困難的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在停止住房實(shí)物分配的前提下，可參照上述規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況制定本單位的住房貨幣化分配的具體方案，經(jīng)職工代表大會通過，由其主管部門審定，報(bào)市住房委員會批準(zhǔn)后施行。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在制定方案時(shí)，對干部職工的住房面積和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，均不得超過我市的有關(guān)規(guī)定和本方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　（二）對老房完善“老辦法”。對現(xiàn)已租住的公有住房，要加大工作力度，加快改革步伐，繼續(xù)深化現(xiàn)行的房改政策。主要包括：穩(wěn)步提高公有住房租金，力爭使租金水平達(dá)到國家提出的要求；擴(kuò)大公有住房的出售范圍，調(diào)整出售政策和價(jià)格；開放公有住房的二級市場；規(guī)范和完善住房公積金制度。

　　1.提高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)

　　對已租住的公有住房租金實(shí)行分步提租。自1998年12月31日起，將租金標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行的每平方米使用面積0.95元提高到1.43元，比原租金標(biāo)準(zhǔn)提高50％。以后按“小步快走”的原則，每年適當(dāng)提高一定幅度，逐步達(dá)到國家和省規(guī)定的租金水平。

　　提租后，對原享受減、免、補(bǔ)政策的各類人員及特別困難家庭仍實(shí)行相應(yīng)的政策。對住房面積在控制標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，房租支出占家庭收入的比例超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的家庭，超出部分可用住房補(bǔ)貼或住房公積金支付。

　　2.擴(kuò)大公有住房出售范圍，調(diào)整出售價(jià)格

　　擴(kuò)大公有住房出售范圍。各類已租住的公有住房（包括成套或不成套的住房），除倒危房和政策認(rèn)為不宜出售的住房外，均可向已租住該房的居民出售。對按現(xiàn)行公有住房出售程序由于缺少有關(guān)資料未予批準(zhǔn)出售的住房，可由主張房屋產(chǎn)權(quán)的單位向市房管部門提出確權(quán)申請，經(jīng)初步確認(rèn)后即可先按規(guī)定程序向職工出售，其售房收入待歸檔資料補(bǔ)齊后，方可按有關(guān)規(guī)定辦理支用手續(xù)。公有住房出售的范圍擴(kuò)大后，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)“購買公有住房每個(gè)家庭只限一次”的規(guī)定，調(diào)整為已按房改政策購買過公有住房，在本人住房面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)還可按房改政策購買本人或配偶已租住的其他住房，超出購房人的面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以外的部分，按青辦發(fā)〔1997〕56號文件等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　調(diào)整公有住房出售價(jià)格。1998年12月31日起調(diào)整公有住房出售價(jià)格，同時(shí)根據(jù)國家關(guān)于房改售房的各項(xiàng)優(yōu)惠要逐年減少和調(diào)整的要求，對原住房價(jià)格中的房屋折舊、工齡折扣、現(xiàn)住房折扣及一次性付款折扣進(jìn)行調(diào)整。房價(jià)和有關(guān)折扣系數(shù)調(diào)整后，1998年度出售公有住房的計(jì)算辦法為：按1996年度成本價(jià)售房的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算后再乘以1.09，即為1998年度的實(shí)際售價(jià)。

　　非成套住房出售的計(jì)價(jià)辦法，先按成套住房的計(jì)價(jià)辦法計(jì)價(jià)后再按其配套情況及方便程度進(jìn)行折扣。獨(dú)用廚房或廁所缺一的按實(shí)際售價(jià)折扣20％，廚房、廁所均不獨(dú)用的折扣30％。

　　各級結(jié)構(gòu)等級的成套住房1998年度每平方米的最低限價(jià)，一至六類區(qū)域分別不得低于252元、235元、227元、218元、210元和201元。最低限價(jià)不包括一次付款折扣3.3％。不成套住房的最低限價(jià)按同類區(qū)域成套住房的最低限價(jià)折減30％。

　　3.穩(wěn)步開放公有住房二級市場

　　按房改成本價(jià)已購買的公有住房，上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度，取得準(zhǔn)入資格的住房允許出售、出租、交換、贈與、抵押等。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房需先補(bǔ)足到成本價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)，差價(jià)款的計(jì)算辦法是按當(dāng)年購房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)實(shí)際付額乘以0.31后，再乘以從購房到補(bǔ)交差價(jià)期間公有住房售價(jià)的有關(guān)調(diào)整系數(shù)，并以上述款項(xiàng)為基數(shù)補(bǔ)齊共用部位維修基金。

　　職工出售所購公房上市交易的范圍、條件、程序、稅費(fèi)收取、維修及收益分配等，按有關(guān)配套政策規(guī)定執(zhí)行。

　　4.完善住房公積金制度

　　住房公積金是職工用于解決住房困難和改善住房條件的重要資金來源。住房公積金應(yīng)主要用于個(gè)人購房抵押貸款，要首先滿足職工個(gè)人購買、建造、大修理自住住房貸款需要，其次要向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)傾斜。房租支出占家庭收入的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，可用住房公積金支付房租。

　　要逐步提高住房公積金的繳交率和歸集率。按國家規(guī)定的統(tǒng)計(jì)口徑和要求，1998年歸集率達(dá)到85％，2000年達(dá)到95％。住房公積金的繳交基數(shù)每年均按上一年的工資總額進(jìn)行調(diào)整。1998年12月31日起，單位和個(gè)人各按1997年工資總額的7％繳交住房公積金。繳交住房公積金確有困難的企業(yè)可持有關(guān)部門證明向市房改部門提出申請，辦理緩交手續(xù)。

　　（三）單位自建或單位購買并已預(yù)付房價(jià)款的經(jīng)濟(jì)適用住房，在本方案施行前已正式開工并于1999年底之前竣工交付使用的，既可按經(jīng)濟(jì)適用住房的出售政策及價(jià)格向職工出售，也可按已租住公有住房出售的政策及價(jià)格向職工出售。

　　三、配套政策措施

　　（一）加快發(fā)展住房金融

　　1.鼓勵商業(yè)銀行向個(gè)人發(fā)放住房貸款。商業(yè)銀行要擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，取消住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的實(shí)際貸款期限。

　　2.完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，加快發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

　　3.加快發(fā)展住房公積金抵押貸款與商業(yè)銀行住房貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，簡化貸款手續(xù)，提高服務(wù)效率。

　�。ǘ�）加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是向中低收入家庭提供住房保障的主要房源。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要著眼于經(jīng)濟(jì)適用，設(shè)計(jì)戶型以二居室為主，在建設(shè)時(shí)要提高科技含量，確保工程質(zhì)量，竣工出售時(shí)要出具和提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目收費(fèi)、成本核算、銷售價(jià)格的監(jiān)督。對購、建經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人和單位，有關(guān)商業(yè)銀行和住房資金管理部門應(yīng)優(yōu)先提供商業(yè)性和政策性住房貸款。貸款利率不得超過國家規(guī)定的利率，任何單位不得增加貸款環(huán)節(jié)。嚴(yán)格按規(guī)定建設(shè)和出售經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)行收費(fèi)登記制度，銷售實(shí)行住宅質(zhì)量保證卡制度，購買實(shí)行資格審查制度。

　�。ㄈ�）建立社會保障性住房的建設(shè)管理體制

　　為體現(xiàn)政府對中低收入及最低收入家庭住房供應(yīng)社會保障職能，市政府主管部門要根據(jù)新的住房制度要求，制定和完善中低收入和最低收入家庭的住房建設(shè)、分配和管理的體制，并制定和組織實(shí)施與該體制相關(guān)的法規(guī)、政策、規(guī)劃、計(jì)劃和方案等。

　　為從機(jī)制上保證經(jīng)濟(jì)適用住房不以盈利為目的，降低和控制工程成本，組建青島市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心，負(fù)責(zé)組織實(shí)施政府確定的住宅建設(shè)計(jì)劃，并承擔(dān)住宅建設(shè)的技術(shù)研究、應(yīng)用和推廣，推動我市住宅向產(chǎn)業(yè)化、社會化發(fā)展。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)住房的物業(yè)管理

　　1.加強(qiáng)住房售后的維修管理，改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，全面推進(jìn)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

　　2.加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范管理服務(wù)收費(fèi)，通過多種渠道解決管理經(jīng)費(fèi)來源，減輕住戶負(fù)擔(dān)，引入競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　四、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　（一）為切實(shí)加強(qiáng)對此項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，組建市住房委員會及其辦公室。住房委員會是我市住房制度改革、住宅發(fā)展規(guī)劃和住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，市住房委員會辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

　　（二）城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，直接關(guān)系到廣大群眾的切身利益，關(guān)系到政治穩(wěn)定和社會安定，是一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，特別是新房實(shí)行的“新制度”，是從根本上對幾十年形成的舊的住房分配制度的改革。因此，各級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門要從改革的大局出發(fā)，密切配合，形成合力，確保本方案的順利實(shí)施。

　�。ㄈ�）各級領(lǐng)導(dǎo)干部和從事房改、宣傳工作的同志要認(rèn)真學(xué)習(xí)國務(wù)院和省、市關(guān)于住房制度改革的有關(guān)規(guī)定。各新聞單位要按照市委、市政府的要求，廣泛宣傳住房貨幣化分配的目的、意義和原則，引導(dǎo)廣大干部、群眾提高認(rèn)識，轉(zhuǎn)變觀念，積極支持和參與住房制度改革。

　�。ㄋ模└饔嘘P(guān)部門要加強(qiáng)對住房貨幣化分配工作的深入研究，及時(shí)了解情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，提出解決辦法，不斷完善有關(guān)政策規(guī)定。市住房委員會及有關(guān)部門要根據(jù)本方案，制定具體的配套措施，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善對住房貨幣化分配各個(gè)環(huán)節(jié)的管理。

　�。ㄎ澹└骷壉O(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政和房改部門要密切配合，加強(qiáng)對各項(xiàng)房改政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格審批制度，對違反規(guī)定侵占國家、集體利益的要嚴(yán)肅查處。

　�。�六）各市（區(qū)）應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》精神和省政府的有關(guān)規(guī)定，參照本方案并結(jié)合實(shí)際制定適合本市（區(qū)）的房改方案，報(bào)市住房委員會批準(zhǔn)后施行。

　　本方案自1998年12月31日起施行。