一、問題的提出隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)和銀行對房地產(chǎn)信貸的緊縮，房地產(chǎn)貸款的放貸比例也越來越低。

　　許多從事房地產(chǎn)信貸的中介公司的業(yè)務(wù)受到了很大的影響。一些不法分子開始利用抵押貸款估價報(bào)告文本制作中存在的缺陷，不惜采用挖補(bǔ)、粘貼、復(fù)印等方式，篡改抵押貸款估價報(bào)告結(jié)論，蒙騙銀行。他們利用某些信貸中介公司及銀行信貸員的私欲，相互勾結(jié)，“克隆”房地產(chǎn)權(quán)證、私刻房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章和估價師印章、偽造和篡改抵押貸款估價報(bào)告等手段，無中生有，肆無忌憚地騙取銀行貸款，產(chǎn)生了嚴(yán)重的后果。此外，由于銀行抵押貸款估價報(bào)告的收費(fèi)低、時間緊，一些估價機(jī)構(gòu)為了節(jié)約成本、提高效率，采用的估價報(bào)告格式是簡化版本，也極易被偽造和篡改。以上情況使得抵押貸款估價報(bào)告被偽造和篡改的風(fēng)險驟增。

　　二、偽造報(bào)告、篡改結(jié)論的手段今年中國銀行監(jiān)督委員會在滬進(jìn)行的一次房地產(chǎn)信貸例行抽查時發(fā)現(xiàn)：

　　本市一家著名的大銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，有三家上海A級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價報(bào)告被不法分子多次偽造和篡改。其手段五花八門，觸目驚心。確實(shí)應(yīng)該引起房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)同行們的嚴(yán)重關(guān)注和極大警惕！

　　手段之一：利用某些估價機(jī)構(gòu)采用活頁式估價報(bào)告裝訂格式和估價報(bào)告邊縫上缺蓋騎縫章印的缺陷。不法分子把活頁式估價報(bào)告拆開，采用挖補(bǔ)、粘貼、重新復(fù)印等方式，修改載有估價結(jié)論的一頁，篡改估價報(bào)告結(jié)論，然后重新裝訂成冊，蒙騙取得銀行對房地產(chǎn)的高額貸款。

　　手段之二：利用有些估價師的文本制作習(xí)慣——以“此頁無正文”的形式，將房地產(chǎn)估價師章印、簽字和機(jī)構(gòu)公章的最后一節(jié)單獨(dú)成一頁，從而使估價結(jié)論與有房地產(chǎn)估價師章印、簽字、機(jī)構(gòu)公章的頁碼相分離，篡改估價報(bào)告結(jié)論。

　　手段之三：采用委托估價機(jī)構(gòu)評估同一樓盤的兩套不同面積的房屋，利用兩份同一樓盤不同面積的真實(shí)報(bào)告，進(jìn)行抽頁、換頁，用張冠李戴的方式，篡改估價報(bào)告結(jié)論。

　　手段之四：勾結(jié)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部極個別的職業(yè)道德敗壞的估價師，里應(yīng)外合，利用估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理上的疏忽，躲避估價質(zhì)量監(jiān)管，偷蓋機(jī)構(gòu)印章、法人印章和估價師印章，出具虛假估價報(bào)告，蒙騙銀行。

　　手段之五：采用惡劣手段，不惜犯罪，“克隆”房地產(chǎn)權(quán)證，全套私刻機(jī)構(gòu)印章、法人印章和估價師印章，完全假冒估價機(jī)構(gòu)抵押貸款估價報(bào)告，騙取銀行貸款后，逃之夭夭。

　　三、估價報(bào)告制作中存在的風(fēng)險隱患關(guān)于房地產(chǎn)評估時如何規(guī)避風(fēng)險，各估價機(jī)構(gòu)都有的經(jīng)驗(yàn)，而且頗有心得。

　　但是對于房地產(chǎn)估價的最終產(chǎn)品——估價報(bào)告的文本制作的風(fēng)險意識，往往是缺少關(guān)注、警惕不夠。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，本市的估價機(jī)構(gòu)抵押貸款估價報(bào)告的文本制作存在著以下隱患：一是采用活頁式報(bào)告裝訂居多；二是估價報(bào)告邊縫上缺蓋騎縫章印；三是報(bào)告扉頁缺少較難復(fù)制、篡改的“致委托方函”；四是估價結(jié)論與估價師印章、簽字、機(jī)構(gòu)公章不在同一頁碼上。這些隱患都容易成為不法分子偽造和篡改估價報(bào)告的漏洞。

　　四、提出幾點(diǎn)防范措施估價機(jī)構(gòu)如何防范抵押貸款估價報(bào)告文本制作的風(fēng)險，既最大限度地增加不法分子的犯罪成本，又不增加或盡量少增加機(jī)構(gòu)的管理成本，應(yīng)成為估價機(jī)構(gòu)共同關(guān)心的問題。

　　筆者建議采取如下措施用來彌補(bǔ)估價報(bào)告文本制作上存在的缺陷，供同行們參考：

　　1.對房地產(chǎn)抵押貸款估價報(bào)告執(zhí)行嚴(yán)格的管理制度，每份估價報(bào)告都由特快專遞送達(dá)銀行，減少中間環(huán)節(jié)?；蛘邔ⅰ爸挛蟹胶币豁撝苯觽髡娼o銀行復(fù)核，防止篡改評估報(bào)告的不法行為發(fā)生。

　　2.估價報(bào)告裝訂盡量采用一次性、固定型不可拆裝訂，使報(bào)告不容易抽頁、換頁，起到防復(fù)制、篡改估價報(bào)告的作用。

　　3.估價報(bào)告的每頁邊縫應(yīng)蓋有滾動式騎縫章印，倘若私改估價結(jié)論后，復(fù)印件的騎縫章印就會變黑。

　　4.報(bào)告每頁紙張的頁眉或頁腳要有明顯的機(jī)構(gòu)標(biāo)識的照片掃描圖形。復(fù)印件的機(jī)構(gòu)標(biāo)識照片掃描圖形就會變黑，以增加偽造難度。

　　5.估價報(bào)告的結(jié)論要和有估價師印章、簽字的部分在同一頁碼上，私改估價結(jié)論后，復(fù)印件的估價師印章和簽字就會變黑。

　　6.估價報(bào)告增加“致委托方函”，并附有估價結(jié)論、機(jī)構(gòu)印章和法人印章。在估價結(jié)論前面一定要戴“帽”（指估價結(jié)論前要有委估對象的名稱。地址、面積的描述），防范不法分子利用兩份同一樓盤不同面積的真實(shí)報(bào)告進(jìn)行抽頁、換頁，用張冠李戴方式，篡改估價報(bào)告。