房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過(guò)工程公開招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：

　　（l）工程名稱和地點(diǎn)；

　　（2）工程范圍和內(nèi)容；

　　（3）開、竣工日期；

　�。�4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；

　�。�5）工程造價(jià)；

　�。�6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；

　�。�7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；

　�。�8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限；

　�。�9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

　　一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法

　　開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。

　　1.按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ�安裝工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。

　　國(guó)家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

　　2.分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

　　3.竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。

　　在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過(guò)隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。

　　二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

　　開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

　　如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

　　借：預(yù)付賬款—預(yù)付承包單位款150000貸；銀行存款1500009月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款35000貸：銀行存款3500010月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元。月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元（75000元一18000無(wú)一35000元），應(yīng)作：借：開發(fā)成本75000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000貸：銀行存款22000