摘要：隨著業(yè)主私有車輛的逐漸增多，小區(qū)車輛規(guī)范化、細致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點話題。本文主要通過列舉一些關(guān)于車輛管理糾紛的實際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時也從停車費用的法律依據(jù)的角度分析了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務，并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際管理工作闡述了解決小區(qū)車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

　　2006年北京市的車輛已經(jīng)達到300多萬輛，其中私家車輛占1/3，這個數(shù)字表明，對于車輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當務之急。我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨——

　　園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎？小區(qū)內(nèi)停車所收取的費用為占地費，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔保管責任？機動車存車費僅是每月150元，業(yè)主幾十萬的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔責任嗎？有的小區(qū)停車費只收60元，而有的小區(qū)卻是150元？

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè)；通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責任問題，政府加強對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個寬松而和諧的環(huán)境。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應合理收取車輛管理費用

　　筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時占用；晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費用時的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議；小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業(yè)主提供服務方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的，業(yè)主擁有私家車輛的時間、數(shù)量均不能比齊，有的業(yè)主擁有車輛比較早，而后進小區(qū)的業(yè)主便沒有車位，因為目前居住小區(qū)少有可以滿足每個業(yè)主一個車位，即便可以，有的業(yè)主也會擁有兩個及以上部車輛，而后進的業(yè)主很可能就沒有停車位了，這就容易導致同樣是小區(qū)的業(yè)主，享受的服務卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車輛管理費用上加以平衡，將停車場這個資源加以經(jīng)營，將獲取的費用融入管理費用，以服務于全體業(yè)主。

　　當然，一些物業(yè)管理企業(yè)為求無過，對小區(qū)的停車位既不管理也不收費，出現(xiàn)責任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過一定的經(jīng)營來牟取利潤，以促使企業(yè)的壯大發(fā)展，所以，這種不管理不收費的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責、權(quán)、利

　　開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)（除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防），包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當然，開發(fā)商必須依照國家相應規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā)[1994]72號文件《關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務設(shè)施配套建設(shè)實行指標管理的通知》附件中的規(guī)定：居住小區(qū)每千戶應按100個車位設(shè)置（合每千人30個車位）。這是開發(fā)商必須執(zhí)行配備的，也就是說購買房屋的業(yè)主同時具有使用停車位的權(quán)利。

　　但是，在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分攤之和計算的。而公共面積的分攤面積是按照京房地權(quán)字[1998]第1285號文《北京市商品房銷售面積計算機公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》而定的，其中有一款便是不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。

　　結(jié)合以上兩點不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產(chǎn)權(quán)方——開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責、權(quán)、利對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務部門

　　物業(yè)管理是服務行業(yè)，是人性化的工作，而非機械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨設(shè)立客戶服務部門，主要負責協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。

　　在處理突發(fā)事件的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認同。同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。筆者認為，解決小區(qū)的車輛管理中糾紛的具體辦法還應該包括：

　　1.健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項費用的取費依據(jù)及用途；

　　2.將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準確、統(tǒng)一的解釋；

　　3.充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業(yè)主心中；

　　4.物業(yè)管理企業(yè)要嚴格正規(guī)管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機率；

　　5.以優(yōu)越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關(guān)保險，以分解責任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險公司購買公共財產(chǎn)險、第三者責任險等相關(guān)險種，用來分擔企業(yè)風險。

　　參考資料：

　　1.俞暉，《停車場（庫）經(jīng)營管理指導》，深圳中腦庫物業(yè)資訊研究中心，2004年6月

　　2.陳瑞正等，《2005年版物業(yè)管理實操精典》，哈爾濱工程大學出版社，2005年6月