一、引言

　　我國的房地產業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國民經濟支柱產業(yè)”的地位邁進；市場經濟的不斷完善和確定，又為房地產市場的形成與發(fā)展奠定了堅實基礎。然而，市場經濟越發(fā)達，為其服務的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國市場經濟還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場經濟的法律還不盡完善之時，作為市場經濟條件下不可或缺的社會中介行為之一的房地產估價工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。

　　但是，房地產估價也和其他社會中介行為一樣，具有風險性。估價機構及估價人員同樣需要承擔一定的經濟責任和法律責任。這也是房地產估價行業(yè)自身的特性及其在市場經濟中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個客觀存在的現(xiàn)實。沒有任何人或機構能保證可以完全不受估價風險的影響。

　　那么，估價風險會對估價機構、估價人員造成哪些影響呢，又如何去辨識和防范它呢？下面就讓我們對房地產估價風險作一簡要分析。

　　二、房地產估價風險的分類與發(fā)生的原因總結近幾年來估價工作的經驗、教訓，房地產估價所具有的風險，或者說有可能發(fā)生的潛在風險可分為兩大類。

　�。ㄒ唬┑谝活愂枪纼r行業(yè)自身內部存在的風險，亦可稱為內部風險或可消除風險。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　1、由于估價行業(yè)競爭日趨激烈，個別估價機構采取了壓價、對交易信息資料進行封鎖、壟斷等不正當競爭手段，致使經營風險加�。�

　　2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習慣，使經濟效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產的鳳險；

　　3、估價人員不思進取，胡評亂估，估價報告質量低劣，致使發(fā)生房地產估價管理部門不予確認或者與委托方發(fā)生經濟糾紛的風險；

　　4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽，將某些不合法或有爭議的房地產也進行估價，導致引發(fā)法律訴訟的風險；

　　5、估價報告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價費用的風險；

　　6、估價人員與委托方有厲害關系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產交易雙方中的一方，使估價結論失去公允性，致使發(fā)生經濟糾紛的風險；

　　7、估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響，估價目的與估價方法、估價值不匹配，或估價依據(jù)不充分，造成估價結論誤差明顯，從而引發(fā)爭議的風險；

　　8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對委估房地產特性了解不夠，應聘卻未聘請專家，未聽取專家鑒定意見就勉強地進行估價，使估價結論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經濟糾紛的風險；

　　9、個別評估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當要求，明顯高估或低估委估房地產價值，從而發(fā)生經濟糾紛的風險；

　　10、由于估價報告文字敘述不當，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭議的風險。

　�。ǘ�）第二類是由于房地產估價與其市場資產價值緊密相連的特性形成的風險，亦可稱為外部風險或不可消除風險。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、由房地產權屬方面的缺陷對房地產價值產生影響的風險

　�。�1）由于委估房地產產權不明晰，產權證明文件不完整、不合法或已過期、或隱瞞了他項權利登記（如委托房地產已被質押、抵押、擔保等事實，致使估價值嚴重失實）；

　�。�2）委估房地產未經共有權利人的書面同意就單方面估價，而造成經濟糾紛；

　�。�3）在未明確委估房地產是所有權，還是使用權，特別是房地產的取得方式未確定是出讓、轉讓、劃撥，還是國有或集體之前就盲目予以估價，導致房地產權屬不清，估價值不實，也極易引發(fā)法律訴訟。

　　2、政府法律及經濟政策的變化產生的風險

　�。�1）盡管在許多方面，我們可以對政府的法律、經濟政策的變化進行預測，但風險依然存在。例如1993年國家施行國民經濟宏觀調控、收緊銀根，使全國范圍內房地產市場需求急劇減少，導致房地產市場價格普遍下滑。這里還有一個政策對房地產價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結果失去現(xiàn)實性；

　�。�2）因對國家產業(yè)政策、稅收政策理解不充分，對委托方提供的資料未予甄別鑒定，就按資料提供的數(shù)據(jù)實施估價，致使嚴重高估或低估了房地產價值；

　�。�3）由于某些政策的變化，對房地產價值產生的經濟性貶值是巨大的，但估價人員未進行充分的市場調查，輕率確定經濟性貶值率或貶值額，甚至未予考慮經濟性貶值因素，也易導致評估價值失實。

　　3、由于房地產估價理論還未形成嚴密的體系，還未被社會廣泛接受和了解所造成的風險

　　（1）由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，也易造成選用的取價依據(jù)不合法或依據(jù)不充分，或已過期，造成由于估價值嚴重失實而引發(fā)爭議；

　�。�2）行政機關強行參予估價，甚至領導出面“指導”估價，使估價人員無所適從，嚴重影響了估價結論的公正性；

　�。�3）委托估價方不理解估價工作，以為估價和會計、統(tǒng)計一樣，僅是調整帳面值，而故意壓低估價收費額，有的甚至制造種種借口，延期支付、少付和不付應交納的合理費用；

　�。�4）委托方對估價報告使用不當，違反估價目的唯一性原則，如：將原用于改制的估價報告去抵押貸款或向私人借款，也易造成經濟糾紛。

　　對風險的研究管理起源于本世紀30年代的美國，現(xiàn)已成為一門獨立的學科，廣泛應用于投資管理、企業(yè)管理之中。風險管理包括對風險的辨識、轉移、控制和防范。下面僅對房地產估價風險的認定與辨識作如下探討。

　　三、房地產估價風險的認定與辨別由于受社會不良風氣的侵蝕和影響，正處于行業(yè)競爭不斷激化的估價機構無時無刻不在接受著各類風險的考驗。

　　對此，我們一定要有足夠的思想準備，并有必要強化風險防范意識，時刻保持高度的警惕性，來面對這種嚴峻的考驗。有道是“防人之心不可無”，在從洽談接受委托到提交估價報告的整個過程中，均應始終繃緊一根防范估價風險的弦，隨時為維護估價機構的聲譽和估價人員的權益準備好對策。

　　一個合格的估價執(zhí)業(yè)人員應該具有認定與辨別估價風險的能力。在估價操作的整個過程中，必須睜大眼睛，仔細辨別估價項目中可能存在的風險，這是防范風險的第一步，如果不能正確判斷、識別可能存在的風險，便談不上去防范它。為幫助廣大估價人員提高認定與辨別風險的能力，對估價風險的認定和辨別作以下提示：

　　1、委估房地產的產權證明文件沒有，或缺少基本內容，或所列示內容與實際狀況不符，或與委托方填報的估價清查明細表不一致，或所提供的產權證明文件已過期、失效、未通過年檢，或委估房地產有兩個或兩個以上共有權利人，共有權利人未出具書面承諾時，均可認定該估價項目具有風險。

　　2、委托方是國家集體聯(lián)營企業(yè)，或由國有企業(yè)投資組建的集體企業(yè)，且未進行過產權界定，或無產權登記表；無投資協(xié)議或投資協(xié)議未對受資方房地產權益進行劃定，或劃定不明確的，特別是估價目的又是企業(yè)兼并、資產（股權）轉讓、撤股、收回投資等，也可認定該估價項目具有風險。

　　3、委估資產是一待開發(fā)地塊，一定要按建設用地規(guī)劃許可證的限定條件估價。如無許可證，此類估價業(yè)務也具有較大風險。

　　4、抵押房地產或需迅速變現(xiàn)的破產企業(yè)房地產為標的物的估價項目，一般也具有較大風險。估價人員對此類業(yè)務，必須掌握審慎原則，切忌高估。否則，一旦抵押權被收回或需拍賣處置變現(xiàn)房地產時，極易形成法律訴訟。

　　5、在清查核實委估房地產時，發(fā)現(xiàn)部分房地產無賬面原值，或無原始購房憑證或無建設工程規(guī)劃許可證、工程款決算書，委托方又提供不出可以證明對其擁有產權的證明資料，對此類房地產，估價人員務必注意，在未搞清楚委估房地產的本來面目之前，不要輕意列入估價范圍，否則風險較大。

　　6、采用收益現(xiàn)值法對有收益房地產進行估價時，切記在選取客觀收益額、收益期限、折現(xiàn)率等估價參數(shù)時，一定要掌握和判斷委托方提供資料的可信度，對每一項重大參數(shù)的判定一定要有確鑿證據(jù)。若草率做出結論，必然遺患無窮。

　　7、當委托方提出非份要求，無原則地提出高估或低估房地產價值，或將估價目的確定為兩個或兩個以上時，估價人員應格外小心，嚴加提防，予以拒絕。否則，必將弓火燒身。

　　另外，需著重指出的是，在當前房地產估價法規(guī)、法律、管理制度還不完善；市場信息傳播渠道還不暢通；統(tǒng)計資料嚴重滯后，且難收集；估價信息網絡還不普及、不通暢的情況下，房地產估價機構面臨的風險，可以說無時無處不在，這也是估價行業(yè)成為高風險行業(yè)之一的原因，不能不引起我們的高度警惕。

　　既然如此，一個十分嚴峻的問題就擺在了我們的面前：即如何去防范可能給估價機構和估價人員的安全執(zhí)業(yè)及合法權益構成威脅的估價風險？對此問題，筆者認為每一家估價機構和每一個估價人員都應當回答好這個問題。絕不能當風險已對我們造成損害時，才被動地尋找對策。

　　四、房地產估價風險的防范房地產估價的每項業(yè)務都與市場經濟聯(lián)系在一起，嚴格地講，無風險的估價業(yè)務是不存在的，要想完全規(guī)避風險，一點不受風險的威脅也是不現(xiàn)實的。

　　問題的關鍵是我們如何去防范它，換句話說，就是當風險一旦威脅到我們的利益時，我們早已準備好對策來應付它。

　　當然，通過上述風險分析，可以看出，大部分風險，特別是內部風險還是可以將其規(guī)避和拒之于門外的。采取的措施主要有：

　　1、改革估價機構經營機制，從改變風險承擔主體入手防范估價風險。

　　在舊體制的慣性下，現(xiàn)在的估價機構大都掛靠在某一行政機關名下，名為“獨立法人”，實為“官方代辦”。這種狀況雖然為估價機構的業(yè)務量提供了“保證”，但也同時使客觀存在的估價風險得以“轉移”或“掩蓋”，對估價人員的風險意識產生一種“淡化”作用，這對估價行業(yè)的發(fā)展是十分有害的。估價機構經營機制改革的目標是使其成為以其全部法人財產，依法自主經營、自我管理、自我約束、自負盈虧、自擔風險的社會中介服務組織，以便能盡快向國際慣例靠攏，參與國際及行業(yè)競爭，促使估價機構和估價人員提高風險防范意識，造成一種既能轉變經營作風，改坐等業(yè)務上門為走向市場找業(yè)務，從提高整個行業(yè)的經濟效益及維護估價人員的權益為出發(fā)點來執(zhí)業(yè)；又能進一步發(fā)揮估價人員應有的主觀能動作用，樹立“以提高質量來防范風險，以防范風險來維護聲譽”的思想意識和執(zhí)業(yè)氛圍，這樣就可將風險降低到最低限度。

　　2、完善和健全房地產估價法規(guī)，從立法和強化監(jiān)管的力度入手，來防范估價風險。

　　我國估價業(yè)發(fā)展的近期目標應該是“法律統(tǒng)一規(guī)范、政府監(jiān)督指導、行業(yè)自我管理”。為實現(xiàn)這一目標，僅靠現(xiàn)有的還不完善的估價管理法規(guī)是遠不夠的，特別是防范風險方面的措施可以說基本沒有。這就要求我們，一方面要修改完善已有法律中不適應當前情況的部分，將沒有的法律盡快建立起來，為房地產估價業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造一個穩(wěn)定有序的法制環(huán)境；另一方面也要對估價行業(yè)的日常工作進行監(jiān)督管理。通過立法，實現(xiàn)估價操作的規(guī)范化管理，保護估價機構和估價人員的合法權益，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

　　中國房地產估價師學會，作為我國房地產估價行業(yè)自律性管理主體，應逐步承擔起對全行業(yè)的服務、監(jiān)督、管理和協(xié)調職責，其中服務是最主要的職責。通過監(jiān)管、協(xié)調來達到服務的目的。對估價行業(yè)內部存在的問題，特別是風險防范的有效措施，都應該及時發(fā)現(xiàn)、及時通報，對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解監(jiān)管對象在估價以后的使用情況及反映，這樣才能提高學會應有的作用，進而提高整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風險的能力。

　　3、加強估價人員隊伍建設，從提高估價人員政治素質、業(yè)務技術。職業(yè)道德水平入手防范估價風險。

　　既然估價風險可以認定和辨別，某些可消除的風險還可以抵御和規(guī)避，那么估價風險就不會那么可怕。重要的問題是，我們許多估價執(zhí)業(yè)人員對風險的危害還不清楚，還未引起足夠的重視，以致于一旦風險襲來，變成經濟糾紛、法律訴訟時，便驚慌失措，無以應對，這才是可怕的事。所以，我們希望廣大估價人員：一要盡快樹立辨別風險的意識；二是提高辨別風險的能力；三要了解防范風險的方法。以往的估價工作經驗和教訓告訴我們，寫好估價報告對防范風險至關重要。我們知道，估價報告既是向委托方提供委估房地產價值的法律文件，又是估價機構履行委托協(xié)議或約定書的情況總結，更重要的是界定了估價機構應承擔法律責任的范圍。因此，實事求是、客觀公正地反映估價工作情況，準確、簡練、嚴謹、全面地敘述估價的依據(jù)、過程、方法和結論是對撰寫估價報告的基本要求。從1999年6月1日起實施的《房地產估價規(guī)范》對估價報告的操作和報告格式做了詳盡的規(guī)定，這為提高估價報告的質量創(chuàng)造了良好的條件。但經過幾個月的實踐，在具體施行過程中，估價人員普遍感到估價操作難度和撰寫估價報告難度加大了，文字描述水平要求更高了。雖然有個別估價人員認為有些繁瑣，但筆者堅持認為規(guī)范估價操作和估價報告的格式及內容是極有必要的，對防范估價風險起著重大作用。許多需要限定的前提條件、需要披露的重大問題及估價報告的使用范圍、有效期限絕對不能少。因此，提高廣大估價人員的業(yè)務操作水平（包括文字寫作水平）、法律法制觀念、防范風險意識已成為當前加強估價人員隊伍建設的一項重要內容。

　　4、建立以風險準備金為主的風險防范基金制度，為估價機構的改制和盡快同國際慣例接軌準備必要條件，預提風險準備金的比例應適當提高，這將對估價行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高估價機構對風險的承受能力不無益處。

　　5、在實際操作過程中，采取必要措施，防范風險的發(fā)生。主要有以下幾條措施：（1）認真審查核實委估房地產必備的權屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產占有方公章。尤其要注意有無他項權利登記，當遇到權證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領取權證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就；

　�。�2）對超過估價機構執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、兩年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產情況確實難以了解時還是不去估價為好；

　�。�3）對抵押房地產、破產企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應低于現(xiàn)行市價，降低幅度要視具體情況而定，切忌高估；

　�。�4）嚴格按《房地產估價規(guī)范》撰寫估價報告和估價技術報告，尤其是估價報告中的特別事項說明、估價基準日期后重大事項提示、估價報告的法律效力等不應有法律空隙，做到防范于未然。比如，對估價結論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對發(fā)現(xiàn)的可能影響估價值的事項等一定要準確無誤地列示出來，這會在一旦發(fā)生經濟糾紛或法律訴訟時起到保護自己的權益和利益不受侵害的作用；

　�。�5）對帳外房地產的評估，一定要讓委托方出具詳細的說明，搞清楚帳外房地產的來源和形成的原因，否則，不能列入估價范圍。對毀損、報廢房地產的估價，也不可輕易估價為零，或直接作估價增減值處理。一般應按帳面原值轉相應的會計損益科目，并需在估價報告中提示委托方應按會計現(xiàn)行規(guī)定程序報批后方可進行會計處理。

　　五、結束語

　　房地產估價作為一個專門行業(yè)，既然在市場經濟的發(fā)展過程中不可或缺，那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當然應該為估價行業(yè)的發(fā)展興旺，為自身的生存去努力，去奮斗。對估價行業(yè)客觀存在的風險，也應該持正確的態(tài)度，既不懼怕風險，又不輕視風險。既不能“因噎廢食”，因為有風險就不去估價、不敢估價，又不能將風險視為兒戲，不管不問，想怎么估價就怎么估價。這兩種態(tài)度均對房地產估價行業(yè)的發(fā)展起著阻礙作用。正確的態(tài)度是，對估價風險我們首先要分析它，認識它，進而防范它。在從事估價所同時學會用法律來保護自己，別讓風險影響或毀壞了估價機構的聲譽和估價人員的信譽，更不要讓風險使估價機構自身的利益受損。這也是本文所要達到的目的。