《物權(quán)法》的頒布實(shí)施究竟會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生何種影響，相信這是個(gè)“仁者見仁，智者見智”的問題。但有一點(diǎn)應(yīng)該是沒有異議的，那就是業(yè)主的“物業(yè)管理人”身份和權(quán)利得到了進(jìn)一步確認(rèn)。從這一點(diǎn)推演下去，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理發(fā)展的“業(yè)主時(shí)代”是真正到來了。

　　其實(shí)這個(gè)結(jié)論筆者早在 3 年前國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》 （ 以下簡稱《條例》 ） 正式實(shí)施后不久就已提出，但遺憾的是，由于各方面原因，這個(gè)結(jié)論僅僅體現(xiàn)在各種制度和理論層面，始終無法真正落實(shí)到物業(yè)管理的實(shí)踐中去，以至于當(dāng)時(shí)就有人戲言 ： 說“業(yè)主時(shí)代”還早，物業(yè)管理的發(fā)展至多不過在“前業(yè)主時(shí)代”哩 ！

　　那么，這里有兩個(gè)問題必須弄清楚 ： 一是“業(yè)主時(shí)代”的物業(yè)管理與過去時(shí)代的物業(yè)管理究竟有何區(qū)別。二是即使從理論上看，物業(yè)管理是進(jìn)入了“業(yè)主時(shí)代”，但現(xiàn)實(shí)表明，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)不還是唱主角嗎？有必要將物業(yè)管理非得烙上“業(yè)主時(shí)代”的印記不可嗎？

　　對(duì)第一個(gè)問題，筆者認(rèn)為，《條例》頒布實(shí)施前，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是企業(yè)絕對(duì)唱主角的“企業(yè)時(shí)代”。在這個(gè)時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)通過自己的專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的管理和服務(wù)方式，贏得了社會(huì)和業(yè)主的初步認(rèn)同。政府也正是以此為核心依據(jù)，從立法、行政等方面全力推進(jìn)這一新型的企業(yè)化房屋管理模式。

　　但是，《條例》頒布實(shí)施后，尤其在《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，物業(yè)管理的發(fā)展已然進(jìn)入了“業(yè)主時(shí)代”。這個(gè)時(shí)代最顯著的變化是，企業(yè)化管理的效能已不再成為一個(gè)中心議題，取而代之的是物業(yè)管理權(quán)的合法取得和交接，甚至是業(yè)主管理權(quán)的自由讓渡方式。因此，這個(gè)時(shí)代的政府就不能采取過去那樣“一頭熱”式的“推進(jìn)”方式來發(fā)展“企業(yè)化管理”，而應(yīng)該采取各種切實(shí)有效的措施，真正加強(qiáng)業(yè)主組織的建設(shè)，促使業(yè)主組織形成高效的民主決策能力，以確保業(yè)主管理權(quán)的規(guī)范、自由讓渡。

　　對(duì)第二個(gè)問題，筆者認(rèn)為，有些業(yè)內(nèi)人士在認(rèn)識(shí)上一直存在著一個(gè)誤區(qū)，他們總是把業(yè)主及其組織當(dāng)作是自己工作中的妨礙，認(rèn)為只不過是多了幾個(gè)“婆婆”在束縛自己的手腳。實(shí)際上我們必須明白，過去我們是天馬行空憑借自己的想象和能力干出了物業(yè)管理這片“廣闊天地”，而現(xiàn)在是法制年代，民權(quán)第一，業(yè)主也都知道了自己對(duì)物業(yè)管理享有占有、使用、收益和處分的完全權(quán)利，我們憑什么想不經(jīng)過他們的同意而私自處分屬于他們的權(quán)利呢？過去我們常說“己所不欲，勿施于人”，現(xiàn)在則需要謹(jǐn)記“己所欲，亦勿施于人”，“己欲”而施于人的前提是必須征得人家的同意。因此時(shí)代的變革需要我們“戴著鐐銬跳舞”，需要我們依據(jù)規(guī)則行事。此其一。

　　其二，市場的基本主體是由買方和賣方構(gòu)成的，有什么樣的買方，就有什么樣的賣方，精明的買方促使賣方不斷進(jìn)步，這是規(guī)則有序的市場競爭帶來的雙贏效果。同樣，如果業(yè)主組織能夠得到健康發(fā)展，業(yè)主的管理權(quán)利能夠規(guī)范、自由地讓渡，這對(duì)物業(yè)管理市場的真正形成也是大有裨益的。試想一下，作為買方的業(yè)主及其組織如若始終不能形成一股健康向上的力量自由選擇自己管理權(quán)限的讓渡方式，這還能算是成熟健康的物業(yè)管理市場嗎？蹩腳的市場不利于形成自由正當(dāng)?shù)母偁�，�?dāng)然也不利于企業(yè)的管理能力和服務(wù)水平的持續(xù)提升。