近年來，土地資源得到了前所未有的重視。地價(jià)到底是怎么回事？筆者認(rèn)為，理解城市土地價(jià)格要抓住以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

　　地價(jià)的含義

　　地價(jià)也稱土地價(jià)格，其含義可以從三個(gè)方面理解：

　　用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念解釋，為地租的資本化的貨幣數(shù)額，其數(shù)量公式為：V＝a÷r（V代表地價(jià)，a代表地租，r代表資本化利率）。

　　用土地收益理論的概念解釋，為預(yù)期的土地年均凈收益（即經(jīng)濟(jì)地租）資本化的貨幣數(shù)量。

　　用土地供求理論的概念解釋，為由特定時(shí)間和地點(diǎn)土地需求和供給決定的、以貨幣表示的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　上述解釋均在一定程度上體現(xiàn)了地價(jià)的本質(zhì)，但也反映了從不同層面上理解地價(jià)時(shí)會產(chǎn)生一定的分歧。

　　城市地價(jià)形成機(jī)制

　　通過對地價(jià)含義的分析，不難看出地價(jià)的本質(zhì)是土地出讓年限內(nèi)地租的貼現(xiàn)值總和，即地租的資本化。這里所說的地租是全額地租，包括絕對地租（城市中最差的土地所要求的最低限度的地租）、級差地租Ⅰ（位置較好的土地所要求的高于絕對地租的差別地租）、級差地租Ⅱ（在同一塊土地上連續(xù)投資而產(chǎn)生的級差收益）和壟斷地租（極少數(shù)黃金地段所要求的額外地租）所構(gòu)成。

　　城市地價(jià)的形成是一個(gè)由地租資本化開始，經(jīng)土地投入而不斷增加價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)更大土地收入的經(jīng)濟(jì)流動過程，這個(gè)過程包括了土地征收、土地開發(fā)、城市建設(shè)配套等階段。

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格主要受收益機(jī)制和市場機(jī)制調(diào)節(jié)。

　　收益機(jī)制是土地市場價(jià)格形成的前提。土地不同于一般商品，其價(jià)格的決定不完全由社會必要勞動時(shí)間決定，而主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。地價(jià)分布主要有以下規(guī)律：

　　土地利用方式及其集約利用程度等因素是影響土地收益的主要因素。城市不同用途土地利用產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益不同，地租支付能力也不同，造成土地收益不同，地價(jià)存在差異，所以城市土地不同用途地價(jià)水平一般呈現(xiàn)商業(yè)地價(jià)高于住宅地價(jià)，住宅地價(jià)高于工業(yè)地價(jià)的規(guī)律。

　　就城市內(nèi)部來說，不同區(qū)域土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低，使得城市地價(jià)空間分布出現(xiàn)地域差異，呈現(xiàn)從城市中心區(qū)向外遞減，并沿道路延伸的基本空間分布規(guī)律。

　　就某一具體地塊而言，土地的收益水平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強(qiáng)度，若地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入大，容積率、建筑密度大，則地價(jià)水平高。

　　市場機(jī)制是土地市場的運(yùn)行機(jī)制。雖然收益機(jī)制在很大程度上決定了土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，但經(jīng)濟(jì)剩余必須由開發(fā)經(jīng)營者在土地市場上通過投資、租賃、買賣等方式得以實(shí)現(xiàn)，市場機(jī)制使得土地市場價(jià)格圍繞著經(jīng)濟(jì)剩余量而波動。

　　市場機(jī)制包括供求機(jī)制、競爭機(jī)制、利率機(jī)制等，其中供求機(jī)制是最基本的機(jī)制，供求關(guān)系決定土地的市場價(jià)格，而競爭機(jī)制和利率機(jī)制則對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。市場機(jī)制對地價(jià)形成的作用大小主要取決于兩個(gè)方面：一是城市土地市場發(fā)育程度，即市場機(jī)制在多大程度上發(fā)揮對土地資源配置和地價(jià)形成的作用。土地市場化程度越高，市場競爭越激烈，市場主體的行為越規(guī)范，市場地價(jià)水平越接近地塊的收益水平；反之，則市場地價(jià)與收益水平相差越大。二是土地市場的供求關(guān)系。一般地，供求關(guān)系越緊張，市場地價(jià)水平越高，越接近地塊的收益水平。

　　地價(jià)和一般商品價(jià)格的區(qū)別

　　對一般商品而言，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動，商品是可交換的勞動產(chǎn)品，這些概念強(qiáng)調(diào)了價(jià)格是人類勞動的一種度量標(biāo)準(zhǔn)。土地不同于一般的勞動產(chǎn)品，土地價(jià)格不完全是人類勞動的體現(xiàn)。但是，由于土地所有權(quán)和市場經(jīng)濟(jì)制度的存在，土地往往作為一種稀缺資源被商品化，成為可以買賣的對象，形成土地價(jià)格。土地價(jià)格不是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而是人們要利用土地的使用價(jià)值而付出的購買價(jià)格，是土地供給與需求作用的結(jié)果。

　　人們?nèi)〉靡验_發(fā)利用的土地，往往要經(jīng)過人工改造，投入人類勞動（包括物化勞動和活勞動），在此過程中將會創(chuàng)造新的使用價(jià)值，因此，已開發(fā)利用的土地不同于未開墾的、自然形態(tài)的土地，地價(jià)除了為土地所有權(quán)而支付的部分貨幣外，還包括為投入人類勞動另行支付一部分貨幣。前一種價(jià)格稱之為土地資源價(jià)格，后一種價(jià)格稱之為土地資本價(jià)格或土地資產(chǎn)價(jià)格。