第一章 總則

　　第一條為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)管理。

　　第三條本條例所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價(jià)、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第六條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。

　　第七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；

　�。ǘ�）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

　　（三）住宅出售已滿兩年。

　　第八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

　　業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。

　　第九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

　�。ǘ�）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；

　�。ㄋ模�決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

　　（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱匍_業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；

　�。ㄋ模�審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

　�。ㄎ澹┞犎�業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過

　　第十三條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)充物業(yè)維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

　　第十四條業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責(zé)是：

　　（一）聽取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)反映；

　　（二）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　�。ㄈ�）提出共用部位和共用設(shè)備的維修、更新建議。

　　第十五條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房地局或者注冊(cè)地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十八條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任；

　�。ò耍┖贤�終止和解除的約定；

　�。ň牛┊�(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)住宅所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第十九條物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┳≌�共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

　　（四）保潔服務(wù)；

　　（五）保安服務(wù)；

　　（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

　　（一）住宅的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　第二十條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

　�。ㄒ唬┌凑諊�(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

　　（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

　　（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　　（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

　�。ㄆ撸┟堪肽晗驑I(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

　�。ò耍┒ㄆ诼犎�業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。ň牛┌l(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

　�。ㄊ�）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

　　第二十一條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：

　�。ㄒ唬┕芾碣M(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　�。ǘ�）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用；

　�。ㄈ�）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；

　�。ㄋ模┍０操M(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┚S修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

　　前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第（五）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。

　　第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

　�。ㄒ唬┮咽酃�有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定；

　�。ǘ�）普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在區(qū)、縣物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定；

　�。ㄈ�）高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

　　其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

　　第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

　　未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：

　�。ㄒ唬�對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；

　�。ǘ�）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

　�。ㄈ�）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

　　第四章 物業(yè)的使用

　　第二十七條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十八條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

　　（三）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　�。ㄎ澹﹣y設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

　�。�六）亂倒垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　　（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。

　　第三十一條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。

　　第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。

　　按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

　　利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn)、處理，按照本市環(huán)境衛(wèi)生管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

　　住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 物業(yè)的維修

　　第三十五條公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。

　　新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時(shí)，可以設(shè)立物業(yè)維修基金。

　　物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府規(guī)定。

　　第三十六條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。

　　物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)按幢立帳、按戶核算。

　　第三十七條物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十八條物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　�。ㄒ唬┳≌�自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

　�。ǘ�）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支；

　　（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

　　住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

　　物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第四十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

　　第六章 前期物業(yè)管理

　　第四十一條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

　　第四十二條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。

　　新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

　　住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　第四十四條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。

　　第四十五條新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

　　第四十六條自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

　　第四十七條新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

　　第四十八條住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

　　第四十九條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。

　　第五十條前期物業(yè)管理適用本條例第二章以外的各章規(guī)定。

　　第七章 投訴

　　第五十一條市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反本條例行為的投訴。

　　第五十二條區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)答復(fù)投訴人。

　　投訴人對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的答復(fù)有異議，可以向市房地局提出復(fù)核要求。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見答復(fù)投訴人。

　　第五十三條投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第五十四條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本條例的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十六條物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　（一）違反第十七條第一款、第三款，第十八條第五款，第二十條，第二十六條，第二十九條第二款規(guī)定的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　　（二）違反第二十三條，第二十四條第一款、第三款，第二十五條第一款，第四十七條規(guī)定的，由物價(jià)部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例情節(jié)嚴(yán)重的，市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，直至吊銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

　　第五十七條新建商品住宅的出售單位違反本條例第三十五條第一款、第三十六條、第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條規(guī)定的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條業(yè)主、使用人或者其他單位、個(gè)人違反本條例，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　（一）違反第二十八條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)，第三十條第一款，第三十一條第一款，第三十二條第一款規(guī)定的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反第二十八條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)，第三十條第二款規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第五十九條市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門違反本條例規(guī)定的行為，由市人民政府或者市房地局責(zé)令改正或者撤銷其決定。

　　市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十條街道監(jiān)察隊(duì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市容、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、市政設(shè)施、綠化等城市管理法律、法規(guī)規(guī)定以及違法建筑、設(shè)攤、堆物、占路等行為，應(yīng)當(dāng)在其法定職權(quán)范圍內(nèi)，依法作出處罰和處理。

　　第六十一條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第九章 附則

　　第六十二條本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课�，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭園以及室內(nèi)墻面等部位；

　�。ǘ�）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線等設(shè)備；

　�。ㄈ�）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；

　�。ㄋ模┕灿迷O(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；

　�。ㄎ澹┕�共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；

　　（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/P>

　　第六十三條本條例中業(yè)主公約、住宅使用公約、業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本，由市房地局制定。物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地局會(huì)同市工商行政管理局制定。

　　第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非居住物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第六十五條本條例的具體應(yīng)用問題，由市房地局負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十六條本條例自1997年7月1日起施行。