第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境根據(jù)本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。

　　第三條本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設(shè)，建筑面積在4萬平方米以上。具有相應(yīng)配套公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地的居民生活區(qū)。

　　零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。

　　本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，并對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理。

　　本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，經(jīng)營住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

　　第四條住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等由全體業(yè)主共同使用和維護(hù)。

　　第五條業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項(xiàng)制度的義務(wù)。

　　第六條物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理。

　　第七條市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。

　　街道辦事處按其職責(zé)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作。

　　第二章 住宅小區(qū)的移交和管理

　　第八條住宅小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格的，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并報(bào)市房管部門備案；未成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。

　　住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，房管部門與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

　　業(yè)主委員會(huì)可以在房管部門指導(dǎo)下采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司。

　　第九條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料。

　　第十條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶代管，專款專用，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

　　第十一條開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。

　　第十二條開發(fā)建設(shè)單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責(zé)任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第三章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十三條業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì)由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。

　　第十四條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)行使下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┻x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

　　（二）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

　�。ㄈ�）通過或者修改業(yè)主公約；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；

　　（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。

　　第十六條已交付使用的住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％以上的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、街道辦事處、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì)議。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期3年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

　　業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)專職秘書一人，處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)行使下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬�決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

　�。ǘ�）批準(zhǔn)本住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的使用方案；

　�。ㄈ�）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

　　（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

　�。�六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)的管理費(fèi)用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中提取。

　　第二十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十三條設(shè)立物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)向市房管部門申領(lǐng)《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　第二十四條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財(cái)會(huì)等方面初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。

　　物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓(xùn)，持證上崗。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　�。ㄒ唬┲贫ū咀≌�小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；

　�。ǘ�）依據(jù)市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；選聘專營公司或者人員承擔(dān)各項(xiàng)專營業(yè)務(wù)；

　　（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

　　（四）承擔(dān)房管部門委托的事項(xiàng)。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益；

　�。ǘ�）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)；

　　（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務(wù)；

　�。ㄋ模﹫�(zhí)行市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（五）配合街道辦事處、居民委員會(huì)和其他有關(guān)部門做好社會(huì)工作；

　�。�六）接受房管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十七條房管部門對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級(jí)制度。

　　第二十八條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況。

　　第二十九條物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)管理

　　第三十條物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì)委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理。

　　第三十一條《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù)；

　�。ǘ�）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)提供給物業(yè)管理公司的條件；

　　（四）委托管理事項(xiàng)及其標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理公司實(shí)施管理的計(jì)劃方案；

　�。�六）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

　　（七）合同期限；

　　（八）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ň牛┻`約責(zé)任。

　　《物業(yè)委托管理合同》應(yīng)當(dāng)報(bào)市房管部門備案。

　　第三十二條住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修責(zé)任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂�(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；

　�。ǘ�）房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費(fèi)用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔(dān)；

　�。ㄈ�）住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出，不足時(shí)可以申請(qǐng)公用設(shè)施專用基金。也可以向政府申請(qǐng)從城市維護(hù)費(fèi)中給予適當(dāng)補(bǔ)貼；

　�。ㄋ模┳≌�小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)管理部門按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。

　　第三十三條業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應(yīng)當(dāng)通報(bào)物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市規(guī)劃部門審批：

　�。ㄒ唬└淖兎课萁Y(jié)構(gòu)的；

　�。ǘ�）改變房屋使用功能的；

　�。ㄈ�）加大房屋負(fù)荷的；

　�。ㄋ模┯绊懶�區(qū)景觀的。

　　第三十四條有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設(shè)或者檢修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)予配合。損壞住宅小區(qū)公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者按規(guī)定賠償。

　　第三十五條住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定，會(huì)同物業(yè)管理公司處理。

　　第三十六條需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場、文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。

　　第三十七條物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入，必須用于住宅小區(qū)的維護(hù)和管理。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十八條業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)勸阻、制止、要求恢復(fù)原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：

　�。ㄒ唬┥米哉加米≌�小區(qū)綠化地或其他公共場地的；

　　（二）擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的；

　�。ㄈ�）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

　�。ㄋ模�損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備的；

　�。ㄎ澹┻`反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。

　　第三十九條業(yè)主逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳；物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個(gè)月以上拒交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按照業(yè)主公約的約定承擔(dān)責(zé)任。

　　物業(yè)管理公司對(duì)逾期不交各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十條物業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

　�。ㄒ唬┪窗匆�(guī)定及時(shí)修繕房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自改變公用設(shè)施和公共場地用途的；

　�。ㄋ模┥米蕴岣呶飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ㄎ澹┢渌�不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務(wù)的。

　　物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主委員會(huì)可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　第四十一條未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不辦理的，負(fù)令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

　　第四十二條開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由房管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設(shè)單位所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

　�。ㄒ唬┪窗匆�(guī)定提供公用設(shè)施專用基金的；

　�。ǘ�）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。

　　第七章 附則

　　第四十三條市政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　第四十四條屬于居民委員會(huì)管理的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步依照本條例實(shí)施管理。

　　寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行。

　　第四十五條本條例自1997年1月1日起施行。