第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）作為申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　?。ǘ┦琼?xiàng)目投資決策的依據(jù)

　　（三）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　（五）是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會(huì)研究

　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/P>

　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究

　　（四）項(xiàng)目評估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目概況

　?。ǘ╅_發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定

　　（四）規(guī)戈1設(shè)計(jì)方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　　（六）環(huán)境影響評價(jià)

　?。ㄆ撸╉?xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　?。ň牛╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析，

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/P>

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

　　（五）編制可行性研究報(bào)告

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價(jià)方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　（一）時(shí)間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標(biāo)

　?。ㄋ模┰u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　　1．征地拆遷費(fèi)

　　2．出讓地價(jià)款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價(jià)

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　4．其他工程費(fèi)

　　5．開發(fā)期間稅費(fèi)

　　6．管理費(fèi)用

　　7．銷售費(fèi)用

　　8．財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　9．不可預(yù)見費(fèi)

　　二、資金使用計(jì)劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/P>

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選

　　一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟(jì)比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的類型

　　（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　?。ㄒ唬┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　?。ǘ﹥衄F(xiàn)值法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　　（四）費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟(jì)比選方法

　　三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表

　　（一）基本報(bào)表

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運(yùn)用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負(fù)債表

　?。ǘ┹o助報(bào)表

　　二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫

　　一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

　?。ㄒ唬┓饷?/P>

　?。ǘ┱?/P>

　　（三）目錄

　?。ㄋ模┱?/P>

　　（五）附表

　?。└綀D

　　二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目總說明

　?。ǘ╉?xiàng)目概況

　　（三）投資環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌鲅芯俊〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進(jìn)度安排

　　（八）投資估算及資金籌揩

　?。ň牛╉?xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　?。ㄊ╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　　5．掌握構(gòu)造評價(jià)方案

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法選擇的原則

　　11．掌握財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表

　　12．熟悉財(cái)務(wù)評價(jià)的輔助報(bào)表

　　13．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　14．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫

　　為幫助參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的學(xué)員有效備考，2008年建設(shè)工程教育網(wǎng)聘請國內(nèi)權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)專家，充分利用自身網(wǎng)絡(luò)教育優(yōu)勢，強(qiáng)力推出“2008年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)”，學(xué)員自付費(fèi)之日起可不限時(shí)間、次數(shù)重復(fù)點(diǎn)播學(xué)習(xí)，直到當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉，并可享受24小時(shí)權(quán)威專家在線答疑服務(wù)，機(jī)會(huì)難得，欲報(bào)從速！

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