物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的服務(wù)性行業(yè)，其中對(duì)業(yè)主單元的二次裝修管理就是重要內(nèi)容之一。由于目前開(kāi)發(fā)商建造的居住物業(yè)絕大多數(shù)是毛坯房，物業(yè)交付使用后，會(huì)有較長(zhǎng)一段時(shí)間的裝修搬遷期。這段時(shí)期是小區(qū)秩序最亂、對(duì)物業(yè)的人為損壞最嚴(yán)重、治安和消防管理難度最大、引發(fā)各類矛盾和糾紛最多的時(shí)期，因此，重視和加強(qiáng)對(duì)裝修過(guò)程的管理，并達(dá)到有效管理的目標(biāo)，就是抓住了物業(yè)管理很主要的重點(diǎn)和難點(diǎn)工作之一。有效的裝修管理將為今后日常物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，也有助于物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立自身的品牌形象。

　　一、制訂規(guī)定，宣傳引導(dǎo)

　　目前，我國(guó)有關(guān)房屋裝飾裝修的法規(guī)和地方性文件是我們進(jìn)行裝修管理的主要依據(jù)，除了物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)外，還包括《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《環(huán)境污染防治法》、《消防法》，上海市的《關(guān)于加強(qiáng)居住物業(yè)裝修管理和行政執(zhí)法若干問(wèn)題的通知》和《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等等。

　　物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)政府的法規(guī)，結(jié)合不同物業(yè)小區(qū)的實(shí)際情況，制訂適合于本物業(yè)小區(qū)的裝修管理規(guī)定，這樣形成的裝修管理規(guī)定，應(yīng)該成為物業(yè)小區(qū)裝修管理的作業(yè)規(guī)程，對(duì)裝修活動(dòng)的相關(guān)各方都具有約束力。

　　裝修管理規(guī)定制定以后，要利用多種途徑和方式廣而告之，大力宣傳，把引導(dǎo)、教育和培訓(xùn)的工作做在前頭。比如，將裝修管理規(guī)定放到開(kāi)發(fā)商的售樓處，或者張貼在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)某個(gè)醒目的位置，讓業(yè)主/準(zhǔn)業(yè)主們事先了解有關(guān)規(guī)范和要求，銷售人員也對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行宣傳解釋，可以減少很多將來(lái)可能發(fā)生的矛盾和糾紛。在這樣做的小區(qū)，經(jīng)常會(huì)看到有業(yè)主/準(zhǔn)業(yè)主在抄錄裝修管理規(guī)定的有關(guān)條款，有業(yè)主/準(zhǔn)業(yè)主在就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢，隨后，他們會(huì)在確定裝修方案時(shí)加以考慮。

　　二、重點(diǎn)管理三個(gè)主體

　　裝修管理所涉及到的三個(gè)主體對(duì)象是――業(yè)主/使用人、物業(yè)管理企業(yè)、裝修施工單位。

　　業(yè)主是裝修管理這一主要矛盾的主要方面，把業(yè)主的問(wèn)題解決了，裝修管理就成功了一大半。但由于絕大部分業(yè)主都太在意居室裝修，他們既很少了解裝飾裝修的有關(guān)法律法規(guī)，又不很在乎局部單元對(duì)整體建筑的影響，習(xí)慣于以各自的審美情趣追求個(gè)性化的最大滿足。所以才會(huì)有各種不規(guī)范、不道德、不合情理、甚至違法的裝修行為屢屢發(fā)生、層出不窮。因此，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳和引導(dǎo)非常重要。更深層次的考慮，是因?yàn)闃I(yè)主自治管理在一定程度上掌握著該物業(yè)小區(qū)在以后日常物業(yè)管理的生殺大權(quán)，自治管理的決策錯(cuò)誤，輕則導(dǎo)致物業(yè)使用功能效率低下，造成物業(yè)貶值，重則會(huì)使物業(yè)不能正常使用，甚至樓塌人亡。

　　物業(yè)管理企業(yè)是裝修管理的責(zé)任人和執(zhí)行者，因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修管理重視程度的強(qiáng)弱和投入管理力度的大小，都直接影響到裝修管理的有效性。物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)裝修的管理，應(yīng)落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

　　1、制定一份適合本物業(yè)小區(qū)的裝修管理規(guī)定，并開(kāi)展廣泛的宣傳引導(dǎo)工作；

　　2、對(duì)物業(yè)管理員工進(jìn)行培訓(xùn)，使之全面、正確地了解和理解裝修管理規(guī)定的各項(xiàng)條款內(nèi)容，并能對(duì)相關(guān)問(wèn)題給予解答；

　　3、明確規(guī)定各崗位人員在裝修管理中的職責(zé)和作業(yè)要求，以及制止和糾正違規(guī)裝修行為的處理方案；

　　4、在裝修搬遷高峰期間，增加必要的人力和財(cái)力的投入；

　　5、加強(qiáng)對(duì)裝修施工單元的巡視檢查，隨時(shí)記錄有關(guān)事項(xiàng)，及時(shí)處理各類違章違規(guī)行為和現(xiàn)象，必要時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，直至訴諸法律；

　　6、適時(shí)修繕因裝修施工而損壞的地面、墻面、頂面等公共部位和設(shè)施，隨時(shí)清除各類黑色廣告；

　　7、有效地組織建筑材料搬運(yùn)和建筑垃圾的清運(yùn)。

　　裝修施工單位是裝修管理的主要對(duì)象，對(duì)施工單位的管理要嚴(yán)肅、嚴(yán)格，特別是對(duì)小型裝修公司、裝修游擊隊(duì)等更是如此。在施工單位辦理裝修施工手續(xù)時(shí)，要嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)證書(shū)和施工人員的上崗證書(shū)，謹(jǐn)慎審核裝修施工圖紙，嚴(yán)格控制施工人員出入證的發(fā)放，并將有關(guān)材料登記記錄在案。要對(duì)全體施工人員講解裝修管理規(guī)定，特別要告知禁止行為和禁止敲鑿的部位，并根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的規(guī)定，與施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。物業(yè)管理企業(yè)給施工單位簽發(fā)的“住宅裝修開(kāi)工書(shū)”應(yīng)張貼在裝修單元的進(jìn)戶門(mén)上，以此作為標(biāo)識(shí)，一方面是向鄰里之間進(jìn)行告知，另一方面便于物業(yè)管理工作人員的檢查監(jiān)督。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，作為一種管理手段，向裝修施工單位收取一定數(shù)額的保證金是合乎規(guī)范、情理和行之有效的，應(yīng)該推行。保證金可用于對(duì)裝修施工單位違規(guī)違約行為的處罰，也可用于對(duì)公共地方公共設(shè)施損壞的修繕或賠償。不收保證金，對(duì)裝修施工損壞的修繕就要由物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)承擔(dān)，這部分支出增加了，必然減少其他方面的支出，結(jié)果就是某些方面服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的降低，最終還是業(yè)主利益受到損害。

　　三、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求

　　物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)裝修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、決心、恒心”。

　　敢于管理是指在對(duì)裝修管理時(shí)一定要有認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，面對(duì)違章違規(guī)行為要敢于碰硬，只要是依法辦事，只要是為了城市環(huán)境、社會(huì)安定和小區(qū)居民的整體及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，就要勇于作為，一抓到底，絕不能以“我們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)”為理由推卸責(zé)任，也不應(yīng)以“我們已經(jīng)發(fā)出整改通知書(shū)”或“已經(jīng)報(bào)告了房地主管部門(mén)”為借口敷衍了事，這樣只會(huì)使違章行為和現(xiàn)象蔓延，最終導(dǎo)致積重難返，一發(fā)不可收拾。

　　善于管理是要求物業(yè)管理企業(yè)積累一套適宜的、行之有效的管理制度和方法。為什么有的小區(qū)違章搭建到處都是，新建成的小區(qū)不滿一年已經(jīng)滿目創(chuàng)痍，亂不能睹；而有的小區(qū)居住多年依舊秩序井然，建筑風(fēng)格原汁原味保護(hù)得很好。由此也反映出了物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水準(zhǔn)。有的物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)裝修高峰期專門(mén)派駐一支裝修管理小組配合管理處加強(qiáng)裝修管理工作，有的物業(yè)管理企業(yè)組織專門(mén)人員為裝修單元提供有償搬運(yùn)服務(wù)（有組織的搬運(yùn)，對(duì)小區(qū)建筑物、環(huán)境和秩序的影響可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得學(xué)習(xí)和借鑒的好方法。

　　信心――物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修管理首先要樹(shù)立信心，而且這種信心要自上而下，在全體員工中進(jìn)行灌輸和培養(yǎng)，當(dāng)有業(yè)主提出不合理或過(guò)分的要求時(shí)，在管理處的各個(gè)層面和環(huán)節(jié)給予的回答都是否定的，該業(yè)主的信心一定受挫，一般不會(huì)再堅(jiān)持己見(jiàn)。

　　耐心――對(duì)業(yè)主的宣傳引導(dǎo)，以及對(duì)違規(guī)違約裝修的勸說(shuō)和制止，都要有耐心，要曉之以理、動(dòng)之以情。對(duì)一些堅(jiān)持錯(cuò)誤行為的業(yè)主，我們也要有“打說(shuō)理工作持久戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備，只要我們能堅(jiān)持，通常也能夠達(dá)到我們的目的。

　　決心――對(duì)違規(guī)違約行為的制止和糾正要堅(jiān)持原則，要有不達(dá)目的絕不罷休的決心。對(duì)個(gè)別違規(guī)違約性質(zhì)嚴(yán)重，對(duì)小區(qū)環(huán)境整體影響較大，當(dāng)事人又蠻橫不講理的，在不違法的前提下，物業(yè)管理企業(yè)不妨“越位”一次，做過(guò)頭一點(diǎn)，只要效果好、對(duì)整體有利就可以。

　　恒心――物業(yè)管理是長(zhǎng)期的管理工作，違規(guī)違約行為在裝修期過(guò)后還會(huì)時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持之以恒，堅(jiān)持按照裝修管理規(guī)定的要求做下去，什么時(shí)候發(fā)生的問(wèn)題什么時(shí)候處理解決，絕不能虎頭蛇尾，以至前功盡棄，“晚節(jié)不保”。

　　四、對(duì)政府部門(mén)的建議

　　1、按照實(shí)事求是的原則，物價(jià)管理部門(mén)在核定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該充分考慮裝修管理的因素，允許增加這一時(shí)期的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如，可以設(shè)想直接向施工人員按人頭征收管理費(fèi)，如每人每天1～2元人民幣。此舉理由有二：一是施工人員進(jìn)入物業(yè)小區(qū)作業(yè)確實(shí)增加了管理內(nèi)容、管理工作量和管理成本；二是有利于調(diào)控施工人員的進(jìn)入數(shù)量和施工工期。

　　2、調(diào)整法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，給物業(yè)管理企業(yè)增加管理責(zé)任和權(quán)限，這樣可使大量違規(guī)違約行為遏止在萌芽狀態(tài)和在物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)得到解決。有關(guān)政府部門(mén)要給予物業(yè)管理企業(yè)在裝修管理中的支持和理解，要多考慮他們的主觀用意、總體把握和維護(hù)小區(qū)整體利益方面的愿望。

　　3、有些地方的法律法規(guī)已經(jīng)賦予相關(guān)政府部門(mén)在裝修管理的責(zé)任和權(quán)力，這些部門(mén)應(yīng)該加大管理力度和作為能力，同時(shí)，應(yīng)該出臺(tái)對(duì)違法違規(guī)裝修行為的快速處理辦法，從根本上解決裝修管理的難點(diǎn)問(wèn)題。