在建設(shè)和諧社會(huì)的今天，提高人民群眾生活質(zhì)量，消除社會(huì)矛盾，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，可以說是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。作為城市管理的一部份，物業(yè)管理越來越為人們認(rèn)同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會(huì)方面有著不可低估的作用。

　　一、物業(yè)管理對和諧社會(huì)主要有有以下三方面社會(huì)功能：

　　1、它具有教化和益智的社會(huì)功能。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理，能增長住戶的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養(yǎng)。

　　2、具有促進(jìn)居民身心健康的功能。

　　在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質(zhì)量。

　　3、具有社交和繁榮文化的功能。

　　物業(yè)管理作為一種消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律�，F(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)住戶的交流，繁榮社區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了居民的社會(huì)交流和情感交融。

　　以上三方面主要社會(huì)功能，無一不有益于和諧社會(huì)的建立。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題：

　　1、企業(yè)規(guī)�？傮w偏小。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)高規(guī)格和大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)�？傮w偏小。

　　2、物管投訴多，社會(huì)認(rèn)可程度低。

　　物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理須要的客觀條件與運(yùn)作成本。還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對物業(yè)管理消費(fèi)形成正確認(rèn)識，造成其社會(huì)認(rèn)可度偏低。

　　3、相關(guān)政策配套法規(guī)規(guī)定實(shí)施細(xì)則滯后，物管企業(yè)競爭意識不強(qiáng)，競爭無序。

　　市場經(jīng)濟(jì)需要完備的“游戲規(guī)則”，配套法規(guī)出臺(tái)少，出臺(tái)的也不細(xì)，大多不具有較強(qiáng)的可操作性，這就造成出了問題難以統(tǒng)一思想與認(rèn)識，并逐步使分歧加大矛盾加深，個(gè)案不能得到很好解決，時(shí)間推移則形成面性問題。

　　4、物管企業(yè)自我發(fā)展能力不高，后勁不足；

　　有研究人員指出，規(guī)�；�發(fā)展也并不等同于規(guī)模效益。很多物管企業(yè)因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運(yùn)營不下去，再加上整個(gè)行業(yè)面臨的共性現(xiàn)實(shí)困難問題，一些急劇擴(kuò)大規(guī)模的物業(yè)公司其物業(yè)管理主業(yè)大多出現(xiàn)虧損，不得不退出部份樓盤的管理。

　　5、融資困難；

　　6、特色企業(yè)文化未形成。

　　三、產(chǎn)生以上問題的原因主要有以下三方面：

　　1、觀念落后，認(rèn)識錯(cuò)誤：

　　A、關(guān)于物業(yè)管理：

　　物業(yè)管理是針對物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展?fàn)顟B(tài)而產(chǎn)生的，業(yè)主自管則不在《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整范疇，不屬于條例規(guī)定和承認(rèn)的物業(yè)管理。

　　B、關(guān)于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　由于各類物業(yè)的類型不同，其管理服務(wù)的項(xiàng)目有所差異，需要管理服務(wù)的內(nèi)容和管理服務(wù)的難度、深度及細(xì)度也不盡相同。不同物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項(xiàng)目，不同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照國家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定，分別測定出不同物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)行政主管部門備案后施行，這才是最科學(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　C、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)：

　　近年來，一些業(yè)主的非理性維權(quán)，使物業(yè)管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業(yè)主不了解物業(yè)管理，他們對“物業(yè)管理”認(rèn)識上的誤區(qū)導(dǎo)致了許多不必要的麻煩。

　　業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立法人單位，不具經(jīng)營管理物業(yè)的營業(yè)資格。其做為一個(gè)非經(jīng)濟(jì)組織同經(jīng)濟(jì)實(shí)體的物業(yè)公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現(xiàn)在業(yè)委會(huì)對其他住戶與物業(yè)公司造成損失時(shí)無賠償責(zé)任和能力。另外業(yè)委會(huì)的自治組織職能同業(yè)主自律應(yīng)結(jié)合，并須在政府的監(jiān)管下進(jìn)行，這才能真正提高自治管理能力。

　　2、配套法規(guī)政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則嚴(yán)重滯后。

　　由于配套政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則嚴(yán)重滯后，使現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的很多問題沒法快速裁判。物業(yè)管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據(jù)的配套法規(guī)與細(xì)節(jié)難以出據(jù)權(quán)威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

　　四、解決物業(yè)管理現(xiàn)存問題，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。

　　依據(jù)物業(yè)管理法律的指導(dǎo)思想，以及物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急是解決物業(yè)管理面臨的觀念認(rèn)識錯(cuò)誤與法規(guī)滯后二大主要問題，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。

　　A、從以下10個(gè)方面引導(dǎo)形成正確觀念和認(rèn)識，化解矛盾。

　　1、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等關(guān)系。

　　在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實(shí)施管理，給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同關(guān)系，沒有主仆這種帶有奴性的錯(cuò)誤區(qū)分。

　　2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)目的相同。

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司目的應(yīng)是一致的，即共同管好小區(qū)。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)不是什么都管。

　　物業(yè)管理公司終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的，很多社會(huì)問題物業(yè)企業(yè)根本沒有能力解決。

　　4、住戶對物業(yè)管理的咨詢不等于是對物業(yè)管理投訴。

　　有關(guān)部門把住戶對物業(yè)管理的咨詢也當(dāng)作“投訴”，導(dǎo)致物業(yè)管理誤被列為當(dāng)前消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)之一。經(jīng)了解，有關(guān)物業(yè)管理咨詢投訴情況，其中認(rèn)為配套不齊全、規(guī)劃不到位、質(zhì)量有問題等所占比例較大，屬對物業(yè)管理企業(yè)不作為的有效投訴并不多。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)不是“免費(fèi)的午餐”。

　　不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付費(fèi)”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理費(fèi)。其實(shí)，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時(shí)，就有支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維護(hù)物業(yè)完好的義務(wù)。

　　6、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并非越低越好。

　　業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)越便宜越好，物業(yè)管理招標(biāo)的宗旨也是“價(jià)低者贏”，事實(shí)上物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，是需要投入成本的，物有所值是最簡單的道理。

　　7、物業(yè)管理治安防范不是看家護(hù)院。

　　物業(yè)管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司主要是按照服務(wù)承諾落實(shí)相應(yīng)的防范措施，住戶、使用人不能認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)用，就可以放松警惕性，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個(gè)人和家庭的安全措施，防患于未然。

　　8、物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應(yīng)商。

　　由于歷史的原因，物業(yè)管理企業(yè)普遍一直為水、電等公用事業(yè)部門無償向業(yè)主、使用人代收水、電費(fèi)用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拖欠、拒交水電費(fèi)而墊付，物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)。

　　對于物業(yè)公司來說，業(yè)主、業(yè)委不一定就是弱勢群體，實(shí)踐中住戶往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)企業(yè)卻沒有很好的辦法應(yīng)對解決。另外，一些部門、機(jī)構(gòu)人為導(dǎo)致增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)。

　　10、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不光是物業(yè)管理公司說了算。

　　個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的“管理者”角色里，沒有依照相關(guān)規(guī)定，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)的害群之馬，這些則應(yīng)由主管部門查處糾正。

　　B、針對配套法規(guī)規(guī)定與實(shí)施細(xì)節(jié)滯后問題，政府應(yīng)盡快著手修訂、制定。在各項(xiàng)配套法規(guī)與細(xì)節(jié)未出臺(tái)前，則可以考慮先由政府行業(yè)主管部門，以文件形式指導(dǎo)解決相關(guān)問題，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)展與加劇。

　　總之物業(yè)管理行業(yè)問題的解決，無疑有助于文明和諧社會(huì)的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業(yè)企業(yè)與住戶實(shí)現(xiàn)依法依合同辦事。