眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系是近年來(lái)在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)以及焦點(diǎn)問(wèn)題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，針對(duì)物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對(duì)物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系，期望給大家一個(gè)滿意和明確的解答。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱(chēng)為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們?cè)鯓拥闹鲝埡托袨槭钦��?dāng)?shù)摹⒑戏ǖ�，�?huì)受到法律的保護(hù)；或者給人們?cè)O(shè)定某種義務(wù)，指示人們?cè)鯓拥男袨槭菓?yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會(huì)由國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶(hù)的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門(mén)的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶(hù)）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級(jí)政府主管部門(mén)及政府相關(guān)部門(mén)與上述兩個(gè)主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。

　　目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋?zhuān)�其中大多�?shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開(kāi)了我國(guó)民法的法律體系對(duì)“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯(cuò)誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

　　“委托”一詞的漢語(yǔ)字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

　　委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類(lèi)型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

　　1.委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

　　2.委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專(zhuān)家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來(lái)承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無(wú)一例外的。因?yàn)閷?duì)于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無(wú)法承擔(dān)。

　　3.委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢(qián)，少服務(wù)，甚至采取過(guò)負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長(zhǎng)期保養(yǎng)。

　　4.支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶(hù)按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

　　二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

　　1.委托合同是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。

　　2.委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過(guò)程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過(guò)程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等級(jí)相適應(yīng)的資格。

　　3.依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托�！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會(huì)也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。

　　4.《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同�！奔捶�律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問(wèn)客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無(wú)須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無(wú)償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問(wèn)。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒(méi)有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。