隨著住房制度改革的日益推進，工作單位不再分配住房，人們居住與工作逐漸分離，開始自己購買住房，單位也從住房物業(yè)管理撤出。這時，新的問題出現(xiàn)了，居住小區(qū)的物業(yè)到底應(yīng)該由誰管理？居住小區(qū)公共部位的所有權(quán)和營業(yè)所得到底應(yīng)該屬于誰所有？物業(yè)服務(wù)應(yīng)該收多少費用？應(yīng)該以何種方式提供？

　　由于各個方面事先都沒有想到會有這些問題，缺乏明確的規(guī)范，一時之間，小區(qū)物業(yè)管理陷入了困境。對于開發(fā)商和物業(yè)管理公司來說，住房制度改革意味著巨大的商機，對于業(yè)主來說，終于擁有了自己的住宅，感到由衷的高興，但高興之余卻發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理原來有著那么多的煩惱和沖突，有的甚至還因此而陷入了暴力沖突。

　　小區(qū)物業(yè)管理的問題引起了中央政府有關(guān)部門的注意。為了改變小區(qū)物業(yè)管理無章可循的混亂局面，1999年4月開始，建設(shè)部房地產(chǎn)行政管理部門就開始組織起草《物業(yè)管理條例》，草案于2002年10月16日在人民日報、法制日報等發(fā)布，各大新聞網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，向社會公開征求意見，共收到建議4000余條，其中部分意見被采納。2003年5月28日國務(wù)院常務(wù)會議原則通過《物業(yè)管理條例》，經(jīng)過進一步修改之后，2003年6月19日正式公布，并于2003年9月1日正式實施。

　　《物業(yè)管理條例》的出臺，應(yīng)該說是非常及時的，其開門立法的方式對行政法規(guī)來說也是空前的。它規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)商、前期物業(yè)管理公司、新聘物業(yè)管理公司和業(yè)主、業(yè)主委員會以及居委會等各個方面的關(guān)系，很多人認為，這一條例結(jié)束了中國物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面，針對性地解決了小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域的很多難題：

　　明確了物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，物業(yè)管理公司是應(yīng)聘提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，不擁有物業(yè)管理權(quán)。這杜絕了物業(yè)管理公司和開發(fā)商利用業(yè)主委員會為自己牟取利益的可能性，也在一定程度上杜絕了其通過物業(yè)管理權(quán)界限不明確而牟取利益的可能性。

　　規(guī)范了業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、前期物業(yè)管理公司的關(guān)系，規(guī)范了前期物業(yè)管理，要求開發(fā)商制定業(yè)主臨時公約并告知物業(yè)買受人，開發(fā)商必須與物業(yè)管理公司簽約進行前期物業(yè)管理，該合同到業(yè)主委員會簽訂的新的物業(yè)管理合同生效之日終止。

　　明確小區(qū)公共建筑和公用設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)改變公共建筑和公用設(shè)施的用途。單個業(yè)主和物業(yè)管理公司不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動，必須由業(yè)主、業(yè)主大會的同意，其所得收入歸全體業(yè)主所有和使用。擅自處置，房地產(chǎn)行政主管部門可以罰款5－20萬元。

　　明確了業(yè)主交納物業(yè)管理費的法律責任。如果業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會督促其限期繳納，若仍不繳納，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。這有利于解決有些業(yè)主搭便車消費物業(yè)服務(wù)的問題，有利于維護全體業(yè)主的利益。

　　明確供水、供電、供氣、供熱等公用事業(yè)單位直接向最終用戶收費。這杜絕了公用事業(yè)單位利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁收費成本、專家公用事業(yè)維護成本的機會。否則物業(yè)管理企業(yè)很可能不得不用物業(yè)管理費用來彌補壟斷企業(yè)代收費用，實際上變相提高了壟斷性公共服務(wù)的收費價格。

　　確定物業(yè)管理公司是業(yè)主大會聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主可以通過法定程序來選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并且被解聘的物業(yè)管理公司不能賴著不走，也不能霸占小區(qū)物業(yè)的任何資料，包括建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間向物業(yè)管理公司移交的有關(guān)資料，如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等。這些資料屬于業(yè)主資產(chǎn)的有機組成部分，物業(yè)管理公司不得占為己有。如果物業(yè)管理公司不移交相關(guān)資料，行政主管部門可以要求限期移交，逾期不交，則給與1－10萬元的罰款。