一級建造師法規(guī)考試知識點：物權(quán)制度，2018年一級建造師考試結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)進入2019年一級建造師考試備考，在這一個時間段里需要我們一點一點去積累的。為此，今天為大家分享一級建造師法規(guī)考試知識點：物權(quán)制度，希望能幫助各位小伙伴2019年一級建造師備考。

　　第四節(jié)　建設(shè)工程物權(quán)制度

　　1.物權(quán)的概念與特征

　　■概念

　　·是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利

　　■物權(quán)的特征

　　·物權(quán)是支配權(quán)：一方可作出，無須對方配合

　　·物權(quán)是絕對權(quán)：無條件，不針對特定相對人

　　·物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)：體現(xiàn)為財產(chǎn)利益權(quán)利

　　·物權(quán)具有排他性：一物一權(quán)

　　2.物權(quán)的種類(三大類)

　　【2016年試題】在工程建設(shè)中，建設(shè)單位對在建工程的權(quán)利是(　)。

　　A.債權(quán)

　　B.擔(dān)保特權(quán)

　　C.所有權(quán)

　　D.用益物權(quán)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是物權(quán)的種類。所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)(不動產(chǎn)或動產(chǎn))所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　3.土地所有權(quán)(公有制兩種形式)　

　　【2016年試題】關(guān)于土地權(quán)屬的說法，正確的有(　)。

　　A.城市郊區(qū)的土地歸國家所有

　　B.自留地集體所有

　　C.城市市區(qū)土地歸國家所有

　　D.農(nóng)村土地均歸集體所有

　　E.宅基地歸農(nóng)民個人所有

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是土地所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　4.建設(shè)用地使用權(quán)

　　■概念

　　·建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國有土地上

　　·取得建設(shè)用地使用權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利

　　■建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

　　·建設(shè)用地使用權(quán)可在地上、地表、地下分別設(shè)立

　　·可采用出讓或劃撥兩種方式

　　·設(shè)立應(yīng)申請登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立

　　·建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅

　　【關(guān)注點】建設(shè)用使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　■方式包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押等

　　■應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立合同

　　■使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限

　　■應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記

　　■附著其上的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施一并處分(房隨地走)

　　【關(guān)注點】建設(shè)用使用權(quán)的續(xù)期

　　■住宅用地-自動續(xù)期

　　■非住宅用地-依照法律規(guī)定辦理

　　■地上不動產(chǎn)的歸屬，有約定的從其約定，無約定或約定不明確的依法法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理

　　【2015年試題】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是(　)。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時附著于該土地上的建筑物，構(gòu)筑物及附屬設(shè)施應(yīng)一并處分

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時使用期限的約定不得超過50年

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期

　　D.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)。選項B住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高可達70年。選項C住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。選項D建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記，不是土地使用人。

　　5.地役權(quán)

　　5.1地役權(quán)的概念

　　■為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同的約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利，是用益物權(quán)

　　■他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地

　　【典型案例】

　　在他人土地上通行的權(quán)利就是一種地役權(quán)

　　5.2地役權(quán)的設(shè)立

　　■地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，非強制要求登記

　　當(dāng)事人要求登記的，可登記

　　■未經(jīng)登記的，地役權(quán)有效，但不得對抗善意第三人

　　■注意建設(shè)用地使用權(quán)必須登記后生效，是強制的規(guī)定

　　5.3地役權(quán)的變動-不得單獨轉(zhuǎn)讓　　

　　【2016年試題】甲在乙擁有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)并辦理了登記，乙將自己的土地使用權(quán)讓給丙，關(guān)于各方權(quán)利的說法，正確的是(　)。

　　A.甲的地役權(quán)因辦理登記而設(shè)立

　　B.乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)經(jīng)甲同意

　　C.土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)不必經(jīng)乙同意

　　D.甲的地役權(quán)對丙具有約束力

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是地役權(quán)。選項A，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，不強制要求登記。選項B，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)須經(jīng)地役權(quán)人同意。選項C，正確的說法應(yīng)為土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。選項B和選項D，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。故在這里乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以不用經(jīng)甲同意。

　　6.物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

　　【重點難點】不動產(chǎn)登記(產(chǎn)權(quán)證)與合同效力(買賣合同)的關(guān)系　　

　　【案例解析】合同的效力與物權(quán)的生效是不同的范疇

　　(一房二賣的案例)甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前以一紙協(xié)議將房屋出賣并交付給乙。自己辦理產(chǎn)權(quán)登記后，又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　(1)甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效?

　　(2)此案如何處理

　　『正確答案』

　　(1)甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效

　　合同自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同均有效。

　　(2)此案如何處理

　　甲和丙之間已辦理了過戶登記，物權(quán)已設(shè)立，因此丙取得該房屋的所有權(quán)。

　　因甲與乙之間的房屋買賣合同有效，而甲無法向乙履行合同，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　7.物權(quán)糾紛解決途徑

　　■和解

　　■調(diào)解

　　■仲裁

　　■訴訟

　　8.物權(quán)的保護方式　　

　　【2015年試題】關(guān)于物權(quán)保護的說法，正確的是(　)。

　　A.物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人不能通過和解方式解決

　　B.侵害物權(quán)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人既可請求損害賠償，也可請求承擔(dān)其他民事責(zé)任

　　C.侵害物權(quán)的，承擔(dān)民事責(zé)任后，不再承擔(dān)行政責(zé)任

　　D.物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)請求返還原物

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是物權(quán)的保護。物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

　　【案例】1Z301043物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓消滅和保護

　　1.在本例中，《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》已簽訂，且符合法律的規(guī)定，所以合同簽訂時合同生效。但由于未進行登記，則建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)還尚未設(shè)立。這是本案的關(guān)鍵所在。

　　2.土地局以改變土地規(guī)劃為由，要求交回土地，在這種情況下的處理，主要看建設(shè)用地受讓方能否按新的規(guī)劃要求使用土地，如可以，則辦理登記。如不能使用，則解除合同(解除合同的前提是承認(rèn)合同是有效的)，由土地管理部門給以賠償。

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