1.2.5 政策影響性政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會 經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措 施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān) 系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的 市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6 專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性，是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn) 開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營 銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起 制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計 師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性相互影響性，是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施 和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著 地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅 升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng) 驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn) 商或投機者，都獲得了巨大的成功。

　　1.3.3.3 購買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá) 資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、 韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá) 資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、 韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持 證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅 速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具 的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán) 轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融 風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主 要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的 公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、 計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接 地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

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