建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中會發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率下降、運(yùn)行成本上升等現(xiàn)象。如果不及時對建筑物或設(shè)施進(jìn)行大修理，對設(shè)備進(jìn)行升級換代或者更新，將嚴(yán)重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場中的競爭力，甚至導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)的貶值。因此，掌握建筑物及設(shè)施設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析方法，進(jìn)行相應(yīng)的更新投資決策，也是物業(yè)管理師必須具備的技能。

一、設(shè)備更新的原因與特點

房地產(chǎn)的自然壽命很長，有時甚至超過100年，其經(jīng)濟(jì)壽命通常達(dá)到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達(dá)到這么長的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問題。

（一）設(shè)備更新的原因

設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1．設(shè)備有形磨損

設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。

第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達(dá)到一定程度時，整個設(shè)備的功能就會下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運(yùn)行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價值。

第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設(shè)備也會產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設(shè)備閑置時間長了，也會喪失精度和工作能力，失去使用價值。

2．設(shè)備無形磨損

設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。無形磨損不是由于生產(chǎn)過程中的使用和自然力的作用，不表現(xiàn)為設(shè)備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。

第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。這種無形磨損的后果是導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)備原始價值部分貶值，設(shè)備本身的技術(shù)特性和功能，即使用價值并未發(fā)生變化，故不會影響現(xiàn)有設(shè)備的使用。

第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設(shè)備的價值降低，而且會使原有設(shè)備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設(shè)備的使用期還沒有達(dá)到其設(shè)計經(jīng)濟(jì)壽命，能夠正常工作，但由于技術(shù)上更先進(jìn)的新設(shè)備的應(yīng)用，使原有設(shè)備的市場效率大大低于社會平均生產(chǎn)效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會平均成本，使企業(yè)失去市場競爭力。所以原有設(shè)備價值應(yīng)視為已經(jīng)降低，甚至應(yīng)該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導(dǎo)致設(shè)備的第二類無形磨損。

3．設(shè)備磨損的補(bǔ)償

要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。沒備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

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