（二）設備更新的特點分析

1．設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。

設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設備有形磨損的速度。技術壽命是指設備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

2．設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。

舊設備經(jīng)過磨損，其實物資產的價值會有所降低，但舊設備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當前的市場價值，即更新舊設備會產生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設備賬面價值（原值減折舊累計）減去其當前市場價值（殘值）后的差值。在設備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復的費用，與更新決策無關，故不參與經(jīng)濟計算。

3．只比較設備的費用。

通常在比較設備更新方案時，界定設備產生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。在物業(yè)設備更新的經(jīng)濟分析中，如果電梯、空調等主要設備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場租金，也可以將增加的收益和費用一起考慮。

4．設備更新分析以費用年值法為主。

由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。新設備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。

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