一、項目概況

“MGM中心”項目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，處于首都機(jī)場到天安門廣場軸線上的中心點，是北京市商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)的黃金地段。項目所處的位置距天安門廣場8km、至王府井商業(yè)區(qū)6km、至首都機(jī)場20km、至亞運村約10km、至北京火車站約6km、至北京西客站約15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。

該項目規(guī)劃用地面積為15246.0㎡，規(guī)劃允許建筑面積為8.7萬㎡，由一棟二十六層寫字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場和餐飲娛樂服務(wù)用房，內(nèi)容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺球室、棋牌室、電子游戲室以及會議室。地下一層作為商場使用；設(shè)備層和停車庫分別設(shè)在地下二層和三層。

本項目中寫字樓和公寓的主要服務(wù)對象是國內(nèi)外商務(wù)人員、金融機(jī)構(gòu)和各類公司，為其從事經(jīng)濟(jì)活動及公務(wù)活動提供良好的辦公、生活環(huán)境。項目中商貿(mào)、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施的主要服務(wù)對象為租住本項目寫字樓和公寓及附近地區(qū)的城市居民。

該項目由A公司開發(fā)建設(shè)，寫字樓于2001年初開工建設(shè)，2002年6月底完成主體結(jié)構(gòu)封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于2001年初開工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月竣工投入使用。

現(xiàn)有B公司擬購買“MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)，C公司作為B公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的長期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產(chǎn)管理工作的可行性，對該置業(yè)投資項目進(jìn)行了投資分析。

二、規(guī)劃設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)

（一）規(guī)劃設(shè)計方案

1．設(shè)計方案

“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團(tuán)結(jié)湖公園北測，該公園占地面積13.8萬㎡，公園內(nèi)除有蘇州園林式的十大景點之外，還有占地4.6萬㎡的人工湖。使得未來MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和少有的湖光水色，使居住生活質(zhì)量大大提高。

“MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車庫和技術(shù)設(shè)備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購物、娛樂、居住為一體的綜合性大樓。

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