財務(wù)評價指標體系

房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。

盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用；動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。動態(tài)評價指標，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。

清償能力指標，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。

盈利指標計算方法

（一）動態(tài)指標

財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標。

基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

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