為了使物業(yè)保值增值，提供有關(guān)物業(yè)購置、維修、改造、處置等專業(yè)意見和建議，對物業(yè)經(jīng)營管理工作績效進行評估等，物業(yè)管理師需要掌握物業(yè)的價格、價值知識和價值評估的基本方法。本章結(jié)合物業(yè)經(jīng)營管理中主要涉及收益性物業(yè)的情況，介紹收益性物業(yè)價格的概念和特征，價值和價格的種類，價格影響因素以及價值評估的基本方法。

第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念

物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。

對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，但仍然屬于收益性物業(yè)。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場比較法”來求取。

影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預期的投資回報購買該物業(yè)。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：
　�、傥磥韮羰找娴拇笮�——未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；
　�、讷@得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；
　�、郢@得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。

收益性物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人通常將物業(yè)出租給他人使用。這樣，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在租賃期間屆滿之前就放棄了占有和使用物業(yè)的權(quán)利，而保有收取租賃合同（又稱租約）約定的租金和在租賃期間屆滿后占有物業(yè)的權(quán)利。物業(yè)承租人則以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了占有和使用物業(yè)的權(quán)利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，從而就取得了占有和使用該房屋10年的權(quán)利。在某些情況下，如果租賃合同允許，承租人可以轉(zhuǎn)讓所承租物業(yè)的占有和使用的權(quán)利。因此，在評估收益性物業(yè)的價值時，經(jīng)常會遇到有許多租賃期間未屆滿的租約，這叫做有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)。由于購買者須尊重并履行這些租約的各項條款，如《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，所以，如果為買賣目的評估這類收益性物業(yè)的價值，就要考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的物業(yè)。

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