二、人口因素

物業(yè)（特別是居住物業(yè)）的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。

（一）人口數(shù)量

物業(yè)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)減少，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)下落。

引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長(zhǎng)，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。人口增長(zhǎng)可分為自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。

在城市，特別是隨著外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對(duì)物業(yè)的需求必然增加，從而會(huì)引起城市物業(yè)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來(lái)分析它們對(duì)不同類型物業(yè)的價(jià)格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)物業(yè)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價(jià)格；另一方面，人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

（二）人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格必然低落。

（三）家庭人口規(guī)模

這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模，是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

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