三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住物業(yè)的需求，從而會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖�活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過(guò)，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，例如購(gòu)買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會(huì)引起物業(yè)價(jià)格上漲。

四、物價(jià)因素

物業(yè)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此將其區(qū)別開(kāi)來(lái)，對(duì)它們之間的互動(dòng)關(guān)系作一分析。

物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格（特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格）、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。但在物業(yè)價(jià)格中，土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格，或者不同類型物業(yè)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

就物業(yè)價(jià)格中房?jī)r(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。

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