（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

選取了可比實(shí)例之后，一般需先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)，為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

物業(yè)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。

（五）交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱(chēng)為交易情況修正。

進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：

1．利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

2．急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。例如，欠債到期，無(wú)奈只有出售物業(yè)來(lái)償還。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏低的。相反，在急于購(gòu)買(mǎi)情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

3．交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi)，成交價(jià)格往往是偏高的。相反，如果賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格往往是偏低的。

4．交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。例如，買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的物業(yè)有特別的愛(ài)好、感情，特別是該物業(yè)對(duì)買(mǎi)方有特殊的意義或價(jià)值，從而買(mǎi)方執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)或賣(mài)方惜售。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍賣(mài)、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價(jià)格的形成方式，應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣(mài)、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。但中國(guó)目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣(mài)、招標(biāo)方式形成的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門(mén)及某些個(gè)人），受讓方是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方繳納，如契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；有的稅費(fèi)則買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣(mài)方繳納賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格，也是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方繳納；或者本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由賣(mài)方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)方繳納，卻協(xié)議由買(mǎi)方繳納；契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買(mǎi)方繳納，卻協(xié)議由賣(mài)方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類(lèi)似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

7．相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的物業(yè)，價(jià)格通常較低。但這類(lèi)物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會(huì)增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)時(shí)，該物業(yè)的擁有者通常會(huì)索要高價(jià)，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

進(jìn)行交易情況修正，還要測(cè)定使成交價(jià)格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況，然后根據(jù)計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

如果賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即

應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

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