（六）交易日期調(diào)整

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的物業(yè)市場狀況（如當(dāng)時(shí)的市場供求關(guān)系）下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，是應(yīng)當(dāng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)市場狀況（如估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關(guān)系）下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是現(xiàn)在），物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺(tái)了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費(fèi)觀念有所改變等等，導(dǎo)致了可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個(gè)時(shí)間上的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。

交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似物業(yè)的價(jià)格，找出這類物業(yè)的價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可以采用時(shí)間序列分析。

（七）物業(yè)狀況調(diào)整

如果可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，因?yàn)槲飿I(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：

①確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；

②判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況；

③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度；

④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

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