二、成本法

（一）成本法概述

成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構成部分的累加為基礎來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價時的物業(yè)估價。

運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。

（二）物業(yè)價格構成

運用成本法估價的一項基礎工作，是要搞清楚物業(yè)價格的構成�，F(xiàn)實中的物業(yè)價格構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的物業(yè)，其價格構成可能不同。另外，對物業(yè)價格構成項目的劃分標準或角度不同，物業(yè)價格的構成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時，不論當?shù)匚飿I(yè)價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ�物竣工驗收合格乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分物業(yè)價格構成。在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。

1．土地取得成本

是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由物業(yè)開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續(xù)費）構成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

2．開發(fā)成本

是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：

①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；

②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費；

③房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；

④公共配套設施建設費，包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用；⑤開發(fā)建設過程中的稅費。

3．管理費用

是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經營活動所必需的費用，包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通�？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

4．投資利息

它與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。此外，從估價角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。

5．銷售費用

是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。

6．銷售稅費

是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應由物業(yè)開發(fā)商（此時作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱為“兩稅一費”）；②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

7．開發(fā)利潤

現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開發(fā)利潤，應是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應利潤率來計算。

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