三、租戶選擇

　　租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，是非常關(guān)鍵的。本節(jié)以最重要的兩類(lèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)——寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)為例，介紹租戶選擇中一般性的方法和策略，具體細(xì)節(jié)在第十一章和第十二章展開(kāi)論述。

　　正像租戶選擇寫(xiě)字樓非常慎重一樣，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的租戶并長(zhǎng)久與之保持友好關(guān)系也很重視。雖然相對(duì)于居住物業(yè)的租戶來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開(kāi)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告），但如果對(duì)這些信息研究不夠也可能會(huì)給業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。

　　在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。

　　四、租金確定與調(diào)整

　　對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)類(lèi)型，租金確定的原則和調(diào)整方法都有差異，這里對(duì)其中共同之處作一簡(jiǎn)單介紹，寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金確定和調(diào)整的具體方法將在第十一章和第十二章詳述。

　�。ㄒ唬┳饨鸬挠�(jì)算單位和所包含的內(nèi)容

　　租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。當(dāng)使用毛租金的形式出租物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租金的形式，也就是說(shuō)一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付。而如果業(yè)主提供凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來(lái)收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還會(huì)和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目（如公用面積維護(hù)費(fèi)用）協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶對(duì)自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。

　　（二）基礎(chǔ)租金與附加租金

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

　　對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理師在確定各出租單元的具體租金時(shí)，常使位置較好的出租單元付出一定的超額租金，用這部分收入來(lái)平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠?qū)�業(yè)主和租戶的利益聯(lián)系在一起，使之共同為物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化而努力。

　　（三）租金的調(diào)整

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求變化比較劇烈，租金和價(jià)格也往往處于波動(dòng)之中，因此需根據(jù)市場(chǎng)狀況經(jīng)常對(duì)租金水平進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶（例如3～5年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。